[23 juli 2019]
De huurprijzen van opnieuw verhuurde woningen in de vrije sector zijn in het afgelopen kwartaal met 3,1 procent toegenomen, meldt woningplatform Pararius. Vooral in kleinere steden is de groei hoog.



De hoogste stijgingen zijn er in de middelgrote steden.

Meer dan tien procent
In Breda en Hilversum namen de prijzen per vierkante meter in het afgelopen kwartaal met respectievelijk 10,7 en 11,1 procent toe. Ook in Dordrecht en Schiedam, alternatieven voor Rotterdam, stegen de huurprijzen met meer dan 10 procent.

Landelijke aanpak
‘Eerst waren het vooral de grote steden, maar hoge de huurprijzen verspreiden zich als een olievlek over de rest van Nederland. Het is hoog tijd voor een landelijke aanpak tegen de gigantische huurprijzen in de vrije sector’, reageert Woonbonddirecteur Paulus Jansen.

Noodknop
Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken  wil het voor gemeenten mogelijk maken met een ‘noodknop’ grenzen te stellen aan huurprijzen in de vrije sector. Jansen:  ‘Een voorzichtig stapje in de goede richting, maar wij zien liever een landelijke aanpak. Dat kan, door de bescherming van het woningwaarderingsstelsel door te trekken.’

Woningwaarderingsstelsel
Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee woningen tot €720,- een maximale huurprijs hebben die in relatie staat met de kwaliteit van de woning. Zo gauw een woning boven de €720,- kan worden aangeboden vervalt die bescherming nu. Jansen: ‘En dan betalen huurders al snel de hoofdprijs.’ De Woonbond pleit er ook voor de WOZ uit het woningwaarderingsstelsel te halen. Die levert nu veel te veel punten op. ‘Hierdoor ligt het huurplafond voor kleine appartementjes in gewilde steden veel te hoog, waardoor ze te makkelijk voor de hoofdprijs worden verhuurd.’

[28 juni 2019]
Alle eigenaren en gebruikers van woningen en gebouwen moeten aan de slag om te verduurzamen. Het Klimaatakkoord biedt daar een kader voor. Maar de woonlasten van de huurders van huizen van woningcorporaties mogen niet stijgen als gevolg van afspraken uit het Klimaatakkoord, zo stellen de Woonbond en Aedes. Het kabinet moet huurders compenseren als hun energierekening hoger uit gaat vallen, bijvoorbeeld door de verhoging van de gasprijs.

Aedes en de Woonbond zijn betrokken bij de gesprekken over het Klimaatakkoord dat het kabinet met allerlei partijen wil sluiten. Het akkoord moet duidelijkheid bieden hoe alle partijen aan de slag gaan en hoe ze samenwerken bij de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad. Gedurende de maanden dat het kabinet het concept-akkoord in beraad had, zijn de plannen voor de gebouwde omgeving nauwelijks gewijzigd.

Geen hogere energierekening huurders
‘Wij betalen de verduurzaming van corporatiewoningen niet uit de portemonnee van onze huurders’, zegt Aedes-voorzitter Marnix Norder. ‘Juist in die huizen wonen huishoudens met lagere inkomens. Om de huren voor hen betaalbaar te houden sloten we eind vorig jaar met de Woonbond het Sociaal Huurakkoord.’

‘Dat doel mag natuurlijk niet te niet gedaan worden door effecten van het Klimaatakkoord’, aldus Woonbond-directeur Paulus Jansen. ‘Maar wij maken ons zorgen over de effecten van de toekomstige verhoging van de gasprijs in combinatie met de belastingverhoging van begin 2019. Het is maar de vraag hoe dat uitwerkt bijvoorbeeld bij huurders, die nog afhankelijk zijn van aardgas.’ Aedes en Woonbond vinden dat het Kabinet huurders moet compenseren, als blijkt dat hun energierekening inderdaad hoger uit gaat vallen.

Versnellen alleen met extra geld
Woningcorporaties zijn al langer bezig met het verduurzamen van hun woningen en lopen daarbij voorop. Doelstelling is dat al hun woningen CO2-neutraal zijn in 2050. Zo leveren corporaties een bijdrage aan klimaatdoelstellingen en huurders krijgen een zuiniger en comfortabeler woning. De financiële ruimte van corporaties biedt echter geen ruimte om de verduurzaming te versnellen. Dat kan alleen met extra geld van de overheid. Onder andere de in 2013 ingevoerde verhuurderheffing is daar debet aan, die kost corporaties jaarlijks miljarden aan investeringsruimte.

Inmiddels is afgesproken dat het kabinet samen met Aedes onderzoek doet naar de financiële mogelijkheden van woningcorporaties, waarbij ook hun andere maatschappelijke opgaven betrokken worden. Het resultaat van het onderzoek wordt eind dit jaar verwacht.

Korte termijn versnelling: de Startmotor
In het kader van het Klimaatakkoord is inmiddels wel het project De Startmotor begonnen, bedoeld om wel op korte termijn aan de slag te gaan. De doelstelling is om de komende jaren 100.000 huurwoningen sneller van het gas te halen. Dat kan door middel van aansluiting op een warmtenet of door het plaatsen van warmtepompen en isolatie (Renovatieversneller). Woningcorporaties hebben inmiddels 200.000  huizen geïnventariseerd waarbij dat mogelijk is. Het project kan starten omdat het kabinet er een half miljard voor heeft gereserveerd als aanvulling op de miljarden die corporaties er zelf in investeren.

[27-06-2019]
Dit wetsvoorstel bevat vier maatregelen voor de gereguleerde huursector:
1. Differentiatie DAEB-inkomensgrenzen naar huishoudenstypen
2. Verbetering van de systematiek van inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
3. Tijdelijke huurkorting
4. Zeer lage huren met een hogere huursprong verhogen

Verwachte effecten van de regeling voor de doelgroepen

Voor (potentiële) huurders van woningen in het gereguleerde huursegment hebben de maatregelen de volgende effecten:
• De differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen wijzigt voor huishoudenstypen of zij als primaire doelgroep in aanmerking komen voor woningen in het DAEB-segment.
• Huurders met een hoog (midden)inkomen kunnen in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging indien hun verhuurder deze maatregel toepast. Deze bestaande maatregel wordt aangepast: de inkomensgrenzen komen hoger te liggen en de toegestane huurverhogingen worden vergroot.
• Het wordt voor verhuurders mogelijk gemaakt om een tijdelijke huurkorting toe te passen. Huurders kunnen hierdoor in aanmerking komen voor tijdelijke huurkorting.
• Huurders met een huur onder de € 300 kunnen te maken krijgen met een hogere huurverhoging dan de ‘reguliere’ huurverhoging, indien hun verhuurder deze toepast.
Voor woningcorporaties hebben de maatregelen de volgende effecten:
• De DAEB-inkomensgrenzen bepalen de primaire doelgroep voor de woningen in het DAEB-segment. Woningcorporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de primaire doelgroep. Met dit wetsvoorstel worden die DAEB-inkomensgrenzen gedifferentieerd naar omvang van het huishouden.
Voor woningcorporaties, commerciële en particuliere verhuurders in het gereguleerde huursegment hebben de maatregelen de volgende effecten:
• Verhuurders kunnen ervoor kiezen om de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toe te passen bij huishoudens met een hoog (midden)inkomen. De regeling wordt effectiever door het verhogen van de toegestane huursprongen.
• Verhuurders kunnen ervoor kiezen om huurders een tijdelijke huurkorting te geven. Dit wetsvoorstel maakt het voor verhuurders mogelijk om de huur daarna weer op te trekken naar de oude huurprijs.
• Verhuurders kunnen ervoor kiezen om zeer lage huren met een hogere huurverhoging te verhogen om de prijs-kwaliteitverhouding versneld te verbeteren.

Klik hier voor het Conceptwetsvoorstel

Ervaart u regelmatig overlast van uw buren, maar weet u niet wat u daar aan kunt doen? Juristen van de Rijksuniversiteit Groningen (RUG) maakten een website met adviezen.
De nieuwe website overlastadvies.nl (externe link) is een initiatief van hoogleraar openbare-orderecht Michel Vols van de Rijksuniversiteit Groningen. Hij ontwikkelde de website met onderzoeker IT-recht Laurent Jensma.

Online advies op maat
De website overlastadvies.nl (externe link) is anoniem te raadplegen. U hoeft geen persoonsgegevens achter te laten. Nadat u een aantal vragen hebt beantwoord over de overlastsituatie, kunt u een PDF downloaden met een concreet juridisch advies. In die adviezen zijn meer dan 600 variaties mogelijk. Vols in het Dagblad van het Noorden: “Er is dus een verschil in het advies dat je krijgt wanneer je een agressieve junk als buurman hebt of wanneer je sinds kort last hebt van te harde muziek’.
Telefonisch advies

Bij de Rijksuniversiteit Groningen kun je niet terecht voor een telefoongesprek over de aanpak van overlast. Wie telefonisch hulp wil kan bijvoorbeeld bellen met de ‘Nationale Hulplijn Woonoverlast’ (externe link) (0900-0305, ma-vrij van 14 tot 17 uur, 90 cent per minuut). Die telefonische hulp- en adviesdienst voor mensen die woonoverlast ervaren is een initiatief van Fica Djohani. Haar bureau Coloured Consultancy leidt al meer dan twintig jaar vrijwilligers op tot buurtbemiddelaars.

De Raad van Toezicht van Stichting Thuisvester heeft in 2018 besloten dat Thuisvester overgaat naar een eenhoofdig bestuur.
Pierre Hobbelen zal die taak per 1 oktober 2019 op zich nemen. Johan Westra vertrekt bij Thuisvester per 1 oktober 2019.



Woningcorporatie Thuisvester verhuurt ca. 17.000 woningen in de gemeenten Geertruidenberg, Oosterhout, Rucphen en Zundert. Thuisvester investeert zeer actief in nieuwbouw en de duurzaamheid van de bestaande woningen. De beschikbaarheid van woningen en de beperking van de woonlasten voor de doelgroep staan bij Thuisvester centraal. Voor de overgang naar een eenhoofdig bestuur is dit een goed moment. De organisatie werkt volgens de Woningwet 2015. In 2018 zijn de fusie met SHBO en de omvangrijke overname van woningen en leningen van collega corporatie WSG afgerond. Ook de komende jaren zal Thuisvester zich verder ontwikkelen. Het nieuwe Ondernemingsplan 2019-2022 “Wij geven thuis” zet daarvoor de lijnen uit.

Directeur-bestuurder Pierre Hobbelen zal deze verantwoordelijkheid op zich te nemen, ondersteund door het Management, de Controller en een aan te stellen bestuurssecretaris. Pierre Hobbelen is werkzaam bij Thuisvester sinds 1 oktober 2009. Sinds 1 oktober 2014 is Pierre directeur-bestuurder van Thuisvester. In zijn eerdere loopbaan was Pierre onder meer actief in het veld van commercieel vastgoed, facility en hospitality, onder andere bij de Efteling en in de Hotelbranche.

Bestuursvoorzitter ir. Johan Westra zal Thuisvester per 1 oktober 2019 verlaten. Hij staat open voor een nieuwe professionele uitdaging voor de afsluitende jaren van zijn loopbaan. Johan Westra startte op 1 april 1996 bij de Oosterhoutse rechtsvoorganger van Thuisvester als directeur, vanaf 1997 tevens als bestuurder. De Raad van Toezicht spreekt waardering uit voor de wijze waarop Johan Westra deze jaren leiding heeft gegeven aan Thuisvester en rechtsvoorgangers. Thuisvester staat er goed voor. Een datum voor een afscheidsbijeenkomst van Johan Westra in de tweede helft van september wordt nog bekend gemaakt.

Persbericht 14 maart 2019
‘De 1,5 miljoen woningen die in 2030 van het gas af moeten, gaan we met de huidige investeringen bij lange na niet halen. tenzij het kabinet wat doet aan de enorme belastingdruk bij corporaties. Dat is nu wel bevestigd,’ zegt Woonbonddirecteur Paulus Jansen in een reactie op de doorrekeningen van het Klimaatakkoord door de planbureaus. Het PBL schrijft in haar rapport. ‘Na 2022 is er onvoldoende subsidiebudget om in 2030 1,5 miljoen gebouwen aardgasvrij te maken. ‘Dat is ook niet zo vreemd, verhuurders betalen jaarlijks miljarden aan verhuurderheffing over de waarde van hun sociale huurwoningen. Dat scheelt enorm veel investeringskracht. Niet voor niets is aan de klimaattafels gezegd dat het mes in de verhuurderheffing moet. Het kabinet moet nu echt in beweging komen. Anders blijven huurders in slecht geïsoleerde woningen zitten terwijl de energierekening oploopt. Dat is onacceptabel.’

De Woonbond onderhandelde aan de klimaattafel over de gebouwde omgeving. Maar een handtekening onder het Klimaatakkoord komt er niet, als het kabinet niet zorgt dat verhuurders de financiële ruimte krijgen om te verduurzamen.

Naast het schrappen van de verhuurderheffing, pleit de bond ook voor een bevriezing van huurprijzen voor huurwoningen met de slechtste labels, en compensatie voor de stijgende gasrekening voor lage inkomens in onzuinige woningen. Uit de berekeningen van het PBL blijkt dat de inkomenseffecten van het geheel van klimaat- en energiebeleid de laagste inkomens verreweg het hardste treffen.

Wat is de maximale toegestane huurverhoging in 2019?
De huur van uw huis mag vanaf 1 juli 2019 maximaal 4,1% tot 5,6% omhoog. De stijging hangt af van uw inkomen in 2017 en geldt alleen voor sociale-huurwoningen. Huurt u in de vrije sector? Dan geldt er géén maximum huurverhoging. De meeste verhuurders verhogen de huur per 1 juli.

Inkomen tot € 42.436: 4,1%
Was uw huishoudinkomen € 42.436 of minder in 2017? Dan mag de huur van uw huis sinds 1 januari 2019 hooguit 4,1% (1,6% inflatie 2018 +2,5 procentpunt) omhoog. Dat geldt dus voor de huurverhoging per 1 juli 2019.

Inkomen boven € 42.436: 5,6%
Was uw huishoudinkomen € 42.436 of meer in 2017? En heeft geen van de bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt en bestaat uw huishouden uit maximaal 3 personen? Dan mag de huur hooguit 5,6% (1,6% inflatie 2017 + 4,0 procentpunt) omhoog. Gaat uw huur met meer dan 4,1% (maar maximaal 5,6%) omhoog? Dan moet uw verhuurder een huishoudverklaring van de Belastingdienst bij zijn huurverhogingsvoorstel voegen. Uit die verklaring moet blijken dat uw huishoudinkomen 2017 hoger was dan € 42.436.

De hogere huurverhoging geldt niet voor:
- huishoudens waarvan 1 of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (meestal 1 juli);
- huishoudens die op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging bestaan uit 4 of meer personen.
Voor deze huishoudens mag de huur dus maximaal 4,1% omhoog.

Huurverhoging 2019 bij Thuisvester
Na de onderhandelingen hierover met Thuisvester hebben we het navolgende voorstel bereikt:
- Voor alle huurders met een inkomen tot € 42.436:  > 1,7% Huurverhoging
(met deze huurverhoging blijven de energetische aanpassing/verbeteringen aan huurwoningen zonder extra huurverhoging uitgevoerd worden)
- Voor alle huurders met een inkomen boven € 42.436: > 5,6% Huurverhoging

Huurverhogingscheck 2019: Was uw huishoudinkomen € 42.436 of minder in 2017?

Huurverhogingscheck 2019: Wilt u weten of het huurverhogingsvoorstel dat u van Thuisvester heeft ontvangen binnen de wettelijke grenzen ligt?
Bereken dan uw huurverhoging met de huurverhogingscheck 2019.

22 februari 2019
Minister Ollongren wil gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties nauwelijks extra ruimte geven om samen oplossingen te kiezen voor de woningmarkt in het eigen gebied. Dat blijkt uit de voorstellen van de minister om de Woningwet aan te passen. Woonbond en Aedes vinden dat teleurstellend: huurders en woningzoekenden in het hele land kunnen minder goed geholpen worden.

Op basis van een evaluatie doet minister Ollongren voorstellen om de Woningwet aan te passen. Alom is er overeenstemming dat het goed is dat de wet er is gekomen. De wet heeft de taken van corporaties verhelderd en het toezicht is aangescherpt. Ook de onafhankelijke commissie-Van Bochove, waarin onder andere voormalig minister Spies zat, kwam in haar evaluatie van de wet tot die conclusie.

Dezelfde commissie noemt echter de wet ‘een landelijk confectiepak dat lokaal knelt’. Lokaal en regionaal hindert de wet bij het oplossen van knelpunten op de woningmarkt. Op basis van flexibeler regels zouden corporaties, gemeenten en huurders lokaal kunnen vaststellen wat ter plekke tot de kerntaak van corporaties moet behoren. Ze zouden dan preciezere lokale keuzes kunnen maken welke woningzoekenden tot de doelgroep van corporaties horen en welke woningen voor hen passend zijn. In sommige regio’s is dringend behoefte aan meer middeldure huurwoningen, in andere moet vooral de samenstelling van de wijken verbeterd worden.
 
Tot teleurstelling van Woonbond en Aedes is minister Ollongren echter niet van plan die ruimte te bieden. Ze kondigt een onderzoek aan en wil detailregels schrappen en het toezicht meer verschuiven naar controle achteraf. Ook komt er meer ruimte in het passend toewijzen en het verduurzamen van woningen. Positieve punten, maar de minister biedt geen substantiële extra ruimte voor effectief lokaal woningmarktbeleid. Een gemiste kans.

Inkomensgrens moet omhoog
De minister neemt het advies van de commissie-Van Bochove over om de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen te differentiëren naar huishoudgrootte. De inkomensgrenzen worden dan bepaald aan de hand van de draagkracht van huishoudens en hun kansen in de vrije huur- en koopsector. Volgens Woonbond en Aedes kan het niet anders dan dat dat leidt tot hogere inkomensgrenzen, met name voor meerpersoonshuishoudens. Op steeds meer plekken in Nederland hebben (lage) middeninkomens nu nauwelijks kansen op de woningmarkt. De minister stelt echter voor om de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens te verlagen. Dat vinden we een zorgelijke ontwikkeling omdat ook deze groep huishoudens veel problemen heeft bij het vinden van een woning. Anderzijds zouden we – gelet op de koopkrachtverschillen – ook graag zien dat er onderscheid wordt gemaakt tussen twee-, drie- en meerpersoonshuishoudens.

In het voorstel wordt meegewogen dat de doelgroep niet groter mag worden. Dat is wat ons betreft echt de wereld op zijn kop: het woningmarktbeleid moet worden gebaseerd op daadwerkelijke slaagkansen van huishoudens, niet op een papieren werkelijkheid. Bovendien hebben recente gerechtelijke uitspraken uitgewezen dat Nederland zelf de inkomensgrens kan bepalen, hoewel de minister blijft beweren dat dat een Europees besluit vergt.

Sociaal Huurakoord
Helaas kan het door Woonbond en Aedes gesloten Sociaal Huurakkoord nog niet dit jaar al in wetgeving omgezet worden. Partijen hebben hun achterbannen wel gevraagd om vooruitlopend op wetgeving de gemaakte afspraken al zoveel mogelijk in de praktijk te brengen. Het is wel positief dat de minister dit voor de jaren daarna wil regelen. Gelukkig biedt de minister op dit vlak wel meer ruimte voor lokaal maatwerk.

Versterken lokale driehoek
Een belangrijk element in de nieuwe wet is de driehoek van gemeente-corporatie-huurdersorganisatie, die in prestatieafspraken keuzes maakt op grond van de lokale opgave. Het is naar de mening van Aedes en Woonbond belangrijk om de komende tijd te blijven werken aan de optimalisatie van dit instrument.
 
De partijen hebben zorg over het tempo van aanpassing van de wet. Deze kabinetsperiode dreigt verloren te gaan aan meer studies en uitwerkingen. Dat gaat het maatschappelijk veld niet helpen bij nu al urgente opgaven voor nieuwbouw van sociale huur, middenhuur en verduurzaming.