Huurders met een laag inkomen horen de komende weken of ze in aanmerking komen voor een huurverlaging.
Woningcorporaties sturen hierover voor 1 juni een brief.


De brief over de huuraanpassing moet snel binnen zijn.

De jaarlijkse brief over de huurverhoging is ditmaal voor een half miljoen huurders een brief over de huurverlaging. Deze verlaging voor mensen met een laag inkomen is overeengekomen door de woningcorporaties, de Woonbond, het Rijk en gemeenten.

Inkomensgrens
De afspraak geldt voor huurders van een corporatiewoning met een huur boven €575,03 en met een jaarinkomen tot €23.250 (alleenstaand), €24.600 (alleenstaand met AOW), €30.270 (twee of meer personen), €32.730 (twee of meer personen met minstens één AOW-uitkering).

Alleen woningcorporaties
Je komt alleen voor de huurverlaging in aanmerking als je huurt bij een woningcorporatie en je voor 1 maart jouw woning huurde. Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde tegen een motie voor dezelfde huurverlaging voor sociale huurwoningen van commerciële verhuurders.

Geen huurverlaging?
Heb je op grond van je inkomen in 2021 recht op huurverlaging, maar biedt je woningcorporatie jou vóór 1 juni geen huurverlaging aan? Dan kun je tot 12 juli naar de Huurcommissie (ext link). Deze commissie doet dan een bindende uitspraak.

Inkomen gedaald?
Heb je op grond van je inkomen in 2021 géén recht op de huurverlaging, maar daalde jouw inkomen sindsdien onder de inkomensgrens? Dan kun je tot en met 30 december 2024 zelf bij de woningcorporatie om een huurverlaging vragen. Op deze pagina vind je aanvullende informatie: Eenmalige huurverlaging 2023 (ext link).

Huurverhoging per 1 juli
Krijg je een huurverhoging per 1 juli? Dan moet je verhuurder dat vóór 1 mei laten weten.  De meeste sociale huurders krijgen een huurverhoging van maximaal 3,1%, maar wie op jaarbasis meer verdient dan € 48.836 (alleenstaand) of € 56.513 (niet alleenstaand) kan geconfronteerd worden met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor de vrije sector is 4,1% het maximumpercentage. Meer over de huurverhoging van 2023 (ext link).

Check de huurverhoging
Ontving je een brief over de huurverhoging? Controleer dan hier of het klopt: Check huurverhoging 2023 (ext link).

[bron: Woonbond]

Een woning die past bij uw situatie en behoeften is een belangrijk onderdeel van fijn wonen.

Heeft u al eens nagedacht over hoe u in de toekomst zou willen wonen? Wij zien het vaak dat senioren er op een (te) laat moment achter komen dat hun woning niet passend is bij de huidige situatie en woonwensen. Er zijn verschillende redenen waarom u als huurder mogelijk zou willen verhuizen naar een nieuwe woning. Als u bij uw verhuizing een woning achterlaat kunt u voorrang krijgen op een nieuwe woning. Dit noemen wij doorstromen. Wij kunnen u hierbij helpen.

Momenteel zijn we actief bezig om oudere huurders die mogelijk in de toekomst een verhuiswens hebben te benaderen. Zo proberen we er op tijd bij te zijn. Het kan dus zijn dat u binnenkort een mail van ons ontvangt waarin we u een aantal vragen stellen. Hierna geven we u de mogelijkheid met ons in gesprek te gaan over uw woonwensen.

Herkent u zich in het bovenstaande en wilt u onze mail niet afwachten?  Kijk dan hier voor meer informatie over doorstromen (link naar thuisvester).

Het kabinet heeft vrijdag besloten om af te zien van het gebruik van normhuren in de huurtoeslag. De Woonbond heeft zich van begin af aan zwaar verzet tegen deze overstap naar normhuren, omdat hierdoor twee derde van de huurders er fors op achteruit zou gaan.

Woonbonddirecteur Zeno Winkels noemt het positief dat het kabinet tot inkeer is gekomen. “Het kabinet heeft onze kritiek ter harte genomen en dat is te prijzen. Met de hoge huurprijzen en alle andere gestegen kosten is een verlaging van de huurtoeslag wel het slechtst denkbare. Gelukkig is die donkere wolk nu verdreven”, aldus Winkels.

De uitspraak van de Raad van State vorige week zal het laatste zetje gegeven hebben, nadat eerder al ook organisaties als Aedes en de VNG zich tegen deze verandering van de huurtoeslag gekeerd hadden. Het Nibud maakte in september al een analyse over de gevolgen van het oorspronkelijke wetsvoorstel (externe link), deze pakte zeer negatief uit.

Wat wel is blijven staan in het aangepaste wetsvoorstel en nadelig uitpakt, is dat er geen huurtoeslag meer gaat gelden op de zogenaamde 'subsidiabele servicekosten'. Hierdoor lopen veel huurders alsnog tegen een verlaging van de huurtoeslag aan. Deze versobering van de huurtoeslag vindt de Woonbond onwenselijk en onnodig.

Twee positieve veranderingen waar het kabinet aan vast wil houden: de algemene maximum huurgrens zal worden afgeschaft en de leeftijdsgrens zal worden verlaagd van 23 naar 21 jaar. Hierdoor komen 136 duizend nieuwe huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag.

Minister Rob Jetten wil de salderingsregeling voor zonnepanelen afschaffen. De Woonbond begrijpt de kritiek op de huidige salderingsregeling, maar vindt ook dat er een alternatief gevonden moet worden waarbij juist huurders met een krappe beurs wél het voordeel van zonnepanelen op het dak krijgen.



Deze week uitte de Tweede Kamer kritiek over de afschaffing van de huidige salderingsregeling, waardoor de regering niet zomaar een meerderheid voor dit plan heeft in de Eerste Kamer. Partijen als GroenLinks en PvdA willen een regeling waarbij het voor verhuurders aantrekkelijk blijft zonnepanelen te leggen, omdat huurders anders de dupe zijn. Hierdoor zal minister Jetten goed moeten kijken naar mogelijkheden om zonnepanelen aantrekkelijk te maken voor verhuurders en huurders.

Wat is salderen? Mensen met zonnepanelen gebruiken maar een deel van de opgewekte elektriciteit zelf. De rest wordt teruggeleverd aan het algemene elektriciteitsnet. Op momenten dat de zon niet schijnt gebruiken huishoudens met zonnepanelen ook elektriciteit van het net. Salderen betekent dat de teruggeleverde elektriciteit, inclusief alle belastingen die door consumenten over elektriciteit worden betaald, afgetrokken wordt van de door dat huishouden ingekochte elektriciteit. Een erg voordelige regeling en eigenlijk een subsidie voor huishoudens met zonnepanelen.

Wat is het probleem?
De relatief hoge bedragen die huishoudens met zonnepanelen door salderen ontvangen voor teruggeleverde stroom, worden deels betaald door de overheid, en deels door de energiebedrijven. Aan de ene kant gaat dat dus uit algemene middelen, aan de andere kant vanuit hogere energietarieven voor alle huishoudens. Zo betalen mensen zonder panelen dus mee aan het voordeel van mensen met panelen.

Herverdeling van arm naar rijk
Dat betekent in de praktijk ook een herverdeling van relatief armere huishoudens naar rijkere huishoudens. Want vooral mensen die in een duurdere woning (vrijstaand of twee-onder-één-kap) wonen hebben zonnepanelen, blijkt uit cijfers van het CBS. Uit cijfers van Aedes bleek dat slechts een op de zes woningen met zonnepanelen een huurwoning is.

Wat vindt de Woonbond?
De salderingsregeling heeft ervoor gezorgd dat veel Nederlandse huishoudens zonnepanelen hebben genomen. Vanuit dat oogpunt was de regeling succesvol. Maar binnen de huidige regeling profiteren vooral mensen met een wat hoger inkomen van de voordelen van zonnepanelen. Bovendien is er via saldering dus sprake van herverdeling. Alhoewel moeilijk inzichtelijk te maken is hoe groot dit probleem van herverdeling is, is het er wel degelijk.

Subsidie voor corporaties of salderen tot een maximum
De Woonbond ziet twee oplossingsrichtingen. Een daarvan is een gerichte subsidie voor het leggen van zonnepanelen door woningcorporaties. Op deze manier profiteren huurders van een lagere energierekening doordat ze een deel van de zonnestroom zelf gebruiken en er sprake is van een (lagere) terugleververgoeding. Door de subsidie kan het voor corporaties makkelijker uit om de panelen te plaatsen, en zal dit bij huurders tot minder hoge kosten in de huur of servicekosten leiden om de investering terug te verdienen.

Een andere oplossing is het salderen in stand houden, maar tot een vast maximum hoeveelheid stroom. Zo houdt iedereen met zonnepanelen een klein voordeel over, maar voorkom je dat mensen met een grotere portemonnee (en daarmee vaak grotere daken en meer panelen) buitensporig worden gespekt.

Zorgen om EPV-woningen
Wel heeft de Woonbond zorgen om sociale huurwoningen waarvoor huurders een zogenaamde 'Energie Prestatie Vergoeding' (EPV) betalen. Om deze relatief duurdere woningen te behouden voor de sociale huur, is de huur voor deze woningen op het niveau van een sociale huurwoning gebleven. Om de investering in de energiekwaliteit van de woning terug te verdienen, mogen verhuurders een EPV in rekening brengen. Als de EPV lager of gelijk is aan de energierekening, is dat voor de huurder voordelig. Maar dit zijn woningen met veel zonnepanelen. Als de salderingsregeling wegvalt, zal de energierekening stijgen. Daarmee werkt het concept niet meer en zal de huurder, naast de EPV ook weer een energierekening betalen. Omdat het hier gaat om sociale huurders met een bescheiden inkomen zouden deze woningen moeten kunnen blijven salderen, of anders zal de hoogte van de EPV ook moeten dalen.
[bron: Woonbond]

De Woonbond heeft gemengde gevoelens bij de huurprijsplannen van minister Hugo De Jonge. Hiermee zet hij drie stappen vooruit, maar ook weer twee terug, zo vat de Woonbond de huurprijs-reguleringsplannen samen die De Jonge (volkshuisvesting) vandaag naar de Kamer stuurde.

De Woonbond vindt het goed dat woningen tot € 1.000,- een maximale huurprijs krijgen die samenhangt met de kwaliteit van de woning. Al had de bond die grens liever hoger gezien zodat meer huurders worden beschermd tegen woekerprijzen. Maar de huurdersbond vindt dat De Jonge veel te gemakkelijk extra punten toekent, waardoor er tienduizenden sociale huurwoningen zullen verdwijnen en woningen in de sociale sector en de zogenaamde 'middenhuur' veel duurder kunnen worden dan de kwaliteit van de woningen rechtvaardigt.

De huurprijsbescherming (het 'woningwaarderingsstelsel') werkt zo dat een woning een aantal punten krijgt op basis van de kwaliteit van de woning. Dat puntenaantal hangt samen met een maximale huurprijs. Er wordt onder andere gekeken naar de WOZ-waarde, het energielabel en het aantal vierkante meters. Nu geldt die huurprijsbescherming voor sociale huurwoningen (tot €763,- of 142 punten). Die bescherming wordt opgerekt naar €1.000,- (187 punten). Met een hogere grens, worden meer woningen beschermd met een huurprijsplafond dat in lijn ligt met de kwaliteit van de woning.

WOZ-waarde laat sociale huur verdampen
De Woonbond heeft grote problemen met het veranderen van de zogenaamde 'WOZ-cap' in het stelsel. Die 'cap' is in mei van dit jaar nog ingevoerd om ervoor te zorgen dat hoge WOZ-waarden er minder vaak voor zorgen dat het maximum van 142 punten bereikt wordt. Dan verdwijnen de woningen immers uit de sociale sector. De cap zorgt ervoor dat wanneer woningen boven de sociale huurgrens uitkomen, dit maximaal voor 33% door de WOZ-waarde mag komen. Ligt het percentage hoger, dan wordt het aantal WOZ-punten teruggebracht tot 33%. Wanneer deze beperking ervoor zorgt dat het totale aantal punten weer op 142 of lager komt te liggen, dan kan de woning alleen als sociale huurwoning worden verhuurd. Op die manier blijft sociale huisvesting in wijken met een hoge WOZ-waarde bestaan. Minister De Jonge haalt deze grens omhoog, door alleen op de nieuwe grens van €1000,- of 187 punten een WOZ-cap toe te passen. Hierdoor raken we sociale huurwoningen kwijt, die vanwege een hoge WOZ-waarde doorschuiven naar het duurdere segment.
 
'De Jonge laat meer mensen schuilen onder de paraplu van de huurprijsbescherming, maar prikt er tegelijkertijd ook een paar flinke gaten in. We roepen de Kamer op dit te voorkomen en in te zetten op de echt ambitieuze huurprijsbescherming die zo hard nodig is,' zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. 'Minister de Jonge zegt meer sociale huur te willen, maar laat zo tienduizenden sociale huurwoningen weglekken. Door een rem op de WOZ-waarde juist weg te halen die net een paar maanden zijn werk doet. Particuliere verhuurders van sociale huur gaan hier grif gebruik van maken met meer duurdere huur als gevolg. Dat kan de Kamer niet laten gebeuren.' Uit de cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken bleek dat de private sociale huur tussen 2018 en 2021 al met 18% afnam, omdat woningen weglekten naar een duurder segment.

Te veel punten voor energielabels
Ook wil De Jonge extra punten voor energielabels toekennen. Maar door extra punten te geven aan het al gangbare energielabel A wordt de huurprijsruimte voor veel woningen zomaar hoger, terwijl de kwaliteit dat niet rechtvaardigt. Ongeveer een kwart van de corporatiewoningen heeft energielabel A. Die woningen krijgen een hogere maximale huurprijs, terwijl de kwaliteit niet verbetert. De Woonbond kan begrijpen dat labels op nieuwbouwniveau (A+ en hoger) extra punten krijgen. Wel vindt de bond dat er te veel punten aan deze labels worden toegekend, waardoor renovatie te makkelijk leidt tot het verdwijnen van sociale huurwoningen. De minpunten voor de slechtste labels (E,F en G) ziet de Woonbond wel als een goede prikkel om verhuurders in beweging te krijgen woningen te isoleren. 

Jaarlijkse huurverhoging verder beperken
Ook schrijft de Jonge over plannen voor het aan banden leggen van de jaarlijkse huurverhoging van de 'middenhuur'. Hier moet een maximum gaan gelden van 0,5% boven de gemiddelde CAO-loonstijging. De Woonbond wil dat dit onder de gemiddelde CAO-loonstijging komt te liggen. Winkels: 'Anders sta je als volkshuisvestingsminister toe dat er jaar op jaar meer van het inkomen opgaat aan huur. Terwijl huurders in de vrije sector al veel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen en pensioenen al tijden niet of nauwelijks worden geïndexeerd.'

[bron: Woonbond]

Op zaterdag 5 november stonden medewerkers van Thuisvester met een foodtruck en een tent bij ’t Boske in Rijsbergen.



Naast Thuisvester waren er ook huurders, huiseigenaren, de Dorpsraad en medewerkers van de gemeente Zundert aanwezig.

Het onderwerp van gesprek was het project aan het plein van de Bremakker/Den Hooiberg. Bewoners willen het plein aanpassen aan het klimaat en hebben hierin zelf het initiatief genomen. Ze hebben de gemeente uitgedaagd om het plein opnieuw en klimaatbestendig in te richten. Er moeten zoveel mogelijk stenen/tegels uit en biodiversiteit* mag erin!

Ook Thuisvester wil hierin graag haar steentje bijdragen. Dit gebeurt in de vorm van een onderzoek of de hemelwaterafvoeren van de huizen los gekoppeld kunnen worden van het riool. Ook wordt er onderzocht of er sedumdaken kunnen worden aangelegd. Een sedumdak is een voorbeeld van een groendak. Het is een dak dat begroeid is met sedum, dit zijn vetplantjes.

De huurders van Thuisvester aan Den Hooiberg zijn bereid hun tuinen te vergroenen. Zij zien deze veranderingen dan ook met plezier tegemoet. Het project zit nu nog in de ontwerpfase. De bedoeling is dat halverwege 2023 de eerste veranderingen aan het plein zichtbaar worden. 

* Biodiversiteit is een term die wordt gebruikt om de verscheidenheid van het leven op aarde aan te duiden. Het gaat onder andere om de verschillende soorten planten, dieren, schimmels en de ecosystemen waarin zij leven.

Minister de Jonge van Volkshuisvesting komt met plannen die gaan zorgen voor hogere huurprijzen. De Jonge wil namelijk morrelen aan de huurprijsbescherming. Hij doet dit terwijl hij de grens tot waar woningen huurprijsbescherming krijgen verhoogt. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Aan de ene kant roept De Jonge dat hij meer huurwoningen wil beschermen tegen woekerprijzen, maar aan de andere kant zorgt hij ervoor dat verhuurders hogere prijzen kunnen vragen.’ In een brief aan de Kamer roept de Woonbond vandaag op om de verslechtering van de huurprijsbescherming tegen te houden, én ervoor te zorgen dat meer huurders worden beschermd tegen te hoge prijzen.

Via het woningwaarderingsstelsel wordt er een maximale huurprijs berekend voor huurwoningen. Hierbij wordt er onder meer gekeken naar oppervlakte, energielabel en de WOZ-waarde. Nu vallen woningen die gezien de kwaliteit tot €763 in de verhuur kunnen onder het stelsel. De Jonge wil dit verhogen naar €1.000,- Maar minister De Jonge wil extra punten geven voor gangbare energielabels, de WOZ-waarde en buitenruimtes. Dit betekent dat veel woningen waar nu al een maximale huurprijs geldt, een veel hogere maximale huurprijs kunnen krijgen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Op deze manier helpt de minister huurders van de wal in de sloot. We verhogen de grens tot waar huurprijsbescherming geldt. Maar die huurprijsbescherming hollen we tegelijkertijd uit. Met minder betaalbare huurwoningen als gevolg.’

Ook gaan er minder woningen onder de nieuwe ‘liberalisatiegrens’ van €1.000,- euro vallen, doordat woningen makkelijker huurpunten krijgen en daarmee sneller boven de huurprijsgrens verhuurd mogen worden. Doordat De Jonge ook nog eens een opslag wil op de punten voor woningen boven de €763,-, zullen er nog meer woningen boven de nieuwe liberalisatiegrens uitkomen.

De Jonge heeft lang gesproken over het verhogen van de huurprijsregulering, wellicht tot een huurprijsgrens van €1.250,-. Onlangs liet de minister helaas weten de huurprijsregulering niet tot €1.250,-, maar slechts tot €1.000,- te verhogen. Door de stapeling van verslechteringen aan het puntenstelsel, zullen hier ook nog eens veel minder woningen onder gaan vallen. Dat betekent dat voor deze huizen geen maximale huurprijs geldt, en verhuurders voor deze woningen mogen blijven vragen wat ze willen.

De Jonge zegt dit te doen voor de nieuwbouw. Gek genoeg doet hij deze toezeggingen al voordat onderzoeken naar de investeringsbereidheid zijn afgerond. Bovendien gaat dit voorbij aan het feit dat dure huurwoningen ook weer leiden tot hoge grondprijzen. En worden de huurprijzen van bestaande huurwoningen opgekrikt in ruil voor de belofte van nieuwbouw door beleggers. Daarnaast is het onder het puntenstelsel nog steeds mogelijk om meer te vragen voor kwalitatief betere woningen. Winkels: ‘De volkshuisvestingsminister laat de oren hier wel erg hangen naar beleggers, in plaats van ambitieus te werk te gaan met de door hem aangekondigde aanpak van woekerprijzen.’

De bond roept de Kamer op de aangekondigde verslechtering van het woningwaarderingsstelsel tegen te gaan, én te kiezen voor een huurprijsgrens van minimaal €1.250 om te zorgen dat veel huurders worden beschermd tegen prijzen die compleet losgezongen zijn van de kwaliteit.

[Persbericht Woonbond]

De huren stegen dit jaar met maar liefst drie procent, blijkt uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De hoogste stijging sinds 2014. Dat is zorgwekkend, aangezien de de hogere huur voor veel huishoudens gepaard gaat met een hogere energierekening. Wonen wordt bij elkaar voor huurders dus rap duurder. De huren van sociale huurwoningen stegen met 2,6%. In de vrije sector was de huurstijging het hoogst met 3,8%. De huurstijging van sociale huur bij commerciële aanbieders lag op 2,8%.

Huurverlaging en hogere huurtoeslag
De Woonbond sprak met corporaties en volkshuisvestingsminister Hugo de Jonge eerder al af dat ruim 500.000 hurende huishoudens met een laag inkomen en hoge huur, huurverlaging krijgen. Maar die verlaging voert het kabinet pas door in 2024. De Woonbond wil dat de huren volgend jaar al worden verlaagd. Ook moet de huurtoeslag omhoog om ervoor te zorgen dat huurders niet in de knel komen door de hoge woonlasten. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: 'Alle zeilen moeten bij om te zorgen dat huurders met een krappe beurs niet kopje onder gaan.' Daarnaast wil de bond dat de huurverlaging ook in de commerciële sector gaat gelden.

Pak onzuinige woningen aan
Om te voorkomen dat huurders een hoge huur blijven betalen voor slecht geïsoleerde woningen moet het kabinet hier ook met aanvullende maatregelen komen. Vooral in de particuliere huurmarkt zijn er nog veel onzuinige woningen. De Woonbond pleit ervoor om enkelglas als een gebrek te verklaren aan de woning. Dit zorgt ervoor dat het vervangen van enkelglas onder de onderhoudsplicht valt van de verhuurder. Huurders kunnen dit dan afdwingen. Doet de verhuurder dat niet, dan betekent dat dat huurverlaging tot de onzuinige ruiten zijn vervangen.