Minister de Jonge van Volkshuisvesting komt met plannen die gaan zorgen voor hogere huurprijzen. De Jonge wil namelijk morrelen aan de huurprijsbescherming. Hij doet dit terwijl hij de grens tot waar woningen huurprijsbescherming krijgen verhoogt. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Aan de ene kant roept De Jonge dat hij meer huurwoningen wil beschermen tegen woekerprijzen, maar aan de andere kant zorgt hij ervoor dat verhuurders hogere prijzen kunnen vragen.’ In een brief aan de Kamer roept de Woonbond vandaag op om de verslechtering van de huurprijsbescherming tegen te houden, én ervoor te zorgen dat meer huurders worden beschermd tegen te hoge prijzen.

Via het woningwaarderingsstelsel wordt er een maximale huurprijs berekend voor huurwoningen. Hierbij wordt er onder meer gekeken naar oppervlakte, energielabel en de WOZ-waarde. Nu vallen woningen die gezien de kwaliteit tot €763 in de verhuur kunnen onder het stelsel. De Jonge wil dit verhogen naar €1.000,- Maar minister De Jonge wil extra punten geven voor gangbare energielabels, de WOZ-waarde en buitenruimtes. Dit betekent dat veel woningen waar nu al een maximale huurprijs geldt, een veel hogere maximale huurprijs kunnen krijgen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Op deze manier helpt de minister huurders van de wal in de sloot. We verhogen de grens tot waar huurprijsbescherming geldt. Maar die huurprijsbescherming hollen we tegelijkertijd uit. Met minder betaalbare huurwoningen als gevolg.’

Ook gaan er minder woningen onder de nieuwe ‘liberalisatiegrens’ van €1.000,- euro vallen, doordat woningen makkelijker huurpunten krijgen en daarmee sneller boven de huurprijsgrens verhuurd mogen worden. Doordat De Jonge ook nog eens een opslag wil op de punten voor woningen boven de €763,-, zullen er nog meer woningen boven de nieuwe liberalisatiegrens uitkomen.

De Jonge heeft lang gesproken over het verhogen van de huurprijsregulering, wellicht tot een huurprijsgrens van €1.250,-. Onlangs liet de minister helaas weten de huurprijsregulering niet tot €1.250,-, maar slechts tot €1.000,- te verhogen. Door de stapeling van verslechteringen aan het puntenstelsel, zullen hier ook nog eens veel minder woningen onder gaan vallen. Dat betekent dat voor deze huizen geen maximale huurprijs geldt, en verhuurders voor deze woningen mogen blijven vragen wat ze willen.

De Jonge zegt dit te doen voor de nieuwbouw. Gek genoeg doet hij deze toezeggingen al voordat onderzoeken naar de investeringsbereidheid zijn afgerond. Bovendien gaat dit voorbij aan het feit dat dure huurwoningen ook weer leiden tot hoge grondprijzen. En worden de huurprijzen van bestaande huurwoningen opgekrikt in ruil voor de belofte van nieuwbouw door beleggers. Daarnaast is het onder het puntenstelsel nog steeds mogelijk om meer te vragen voor kwalitatief betere woningen. Winkels: ‘De volkshuisvestingsminister laat de oren hier wel erg hangen naar beleggers, in plaats van ambitieus te werk te gaan met de door hem aangekondigde aanpak van woekerprijzen.’

De bond roept de Kamer op de aangekondigde verslechtering van het woningwaarderingsstelsel tegen te gaan, én te kiezen voor een huurprijsgrens van minimaal €1.250 om te zorgen dat veel huurders worden beschermd tegen prijzen die compleet losgezongen zijn van de kwaliteit.

[Persbericht Woonbond]

De huren stegen dit jaar met maar liefst drie procent, blijkt uit de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De hoogste stijging sinds 2014. Dat is zorgwekkend, aangezien de de hogere huur voor veel huishoudens gepaard gaat met een hogere energierekening. Wonen wordt bij elkaar voor huurders dus rap duurder. De huren van sociale huurwoningen stegen met 2,6%. In de vrije sector was de huurstijging het hoogst met 3,8%. De huurstijging van sociale huur bij commerciële aanbieders lag op 2,8%.

Huurverlaging en hogere huurtoeslag
De Woonbond sprak met corporaties en volkshuisvestingsminister Hugo de Jonge eerder al af dat ruim 500.000 hurende huishoudens met een laag inkomen en hoge huur, huurverlaging krijgen. Maar die verlaging voert het kabinet pas door in 2024. De Woonbond wil dat de huren volgend jaar al worden verlaagd. Ook moet de huurtoeslag omhoog om ervoor te zorgen dat huurders niet in de knel komen door de hoge woonlasten. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: 'Alle zeilen moeten bij om te zorgen dat huurders met een krappe beurs niet kopje onder gaan.' Daarnaast wil de bond dat de huurverlaging ook in de commerciële sector gaat gelden.

Pak onzuinige woningen aan
Om te voorkomen dat huurders een hoge huur blijven betalen voor slecht geïsoleerde woningen moet het kabinet hier ook met aanvullende maatregelen komen. Vooral in de particuliere huurmarkt zijn er nog veel onzuinige woningen. De Woonbond pleit ervoor om enkelglas als een gebrek te verklaren aan de woning. Dit zorgt ervoor dat het vervangen van enkelglas onder de onderhoudsplicht valt van de verhuurder. Huurders kunnen dit dan afdwingen. Doet de verhuurder dat niet, dan betekent dat dat huurverlaging tot de onzuinige ruiten zijn vervangen.

31 juli 2022
Naast de Woonbond, Aedes, de VNG en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) hebben ook ouderenbonden (de 'seniorencoalitie' waaronder de ANBO en de KBO-PCOB) en Ieder(in) (netwerk voor mensen met een beperking) zich uitgesproken tegen de voorgestelde wijzigingen van de huurtoeslag.



Reageren op de consultatie (externe link) kan tot 2 augustus. Ondanks de korte consultatieperiode die ook nog eens in de vakantieperiode valt, zijn er op moment van schrijven al 157 reacties binnen op het wetsvoorstel. Ook tal van individuen en lokale huurders- en bewonersorganisaties hebben kritiek op de wijzigingen ingediend.

Normhuur in plaats van echte huur
De meest in het oog springende wijziging is de overstap naar een 'normhuur'. Huurtoeslagontvangers krijgen straks geen huurtoeslag meer op basis van de echte huur die ze betalen, maar op basis van een fictieve huur. Voor de meeste huurders ligt die op €520,-. Juist huurders met een hogere huurprijs zijn hier de dupe van. Maar ook de plannen om servicekosten niet langer te compenseren via de huurtoeslag en het verhogen van de eigen bijdrage van huurders komt het kabinet op veel kritiek te staan. Ook deze maatregelen jagen huurders immers op kosten.

Honderdduizenden huurders erop achteruit
Aedes, Woonbond en VNG gaven eerder al aan dat 300.000 hurende huishoudens er door de overstap naar normhuren op achteruit gaan, en dat dit op termijn zelfs op kan lopen tot 700.000 huishoudens.

Kabinet onduidelijk over koopkrachteffecten normhuur
Om de wijziging positiever voor te doen komen, wordt er door het kabinet ook andere wijzigingen meegenomen in de koopkrachteffecten die ze benoemen bij de wetswijziging. Zoals de eenmalige huurverlaging in 2024 en de verhoging van het wettelijk minimumloon. Maar deze wijzigingen staan los van het wel of niet veranderen van de huurtoeslag. Het zou eerlijker zijn om de effecten van de huurtoeslagwijziging op zichzelf te benoemen. Aedes en Woonbond dringen er ook op aan dit voor de behandeling van de wet in de Tweede Kamer wel te doen, in een zogeheten impactanalyse.

Greep uit de reacties:

Seniorencoalitie: Volgens de cijfers in de toelichting op dit voorstel zullen 81.000 AOW-huishouden een negatief inkomenseffect ondervinden van de wijziging. Dat is 6,25% van de AOW-huishoudens die nu huurtoeslag ontvangen. Het betreft hier een qua inkomen kwetsbare groep; zij ontvangen niet voor niets huurtoeslag. De koopkracht van deze groep is als sinds 2010 uitgehold. Met de huidige energiecrisis en de steeds maar toenemende inflatie wordt de koopkrachtsituatie ook steeds slechter.  De Seniorencoalitie vindt het dan ook onbegrijpelijk dat het kabinet deze gevolgen voor lief neemt bij de herziening van de huurtoeslag en mensen met een kwetsbare koopkracht nog verder in de problemen brengt. Ons standpunt is daarom dat de herziening van de huurtoeslag voor niemand -anders dan door wijziging van de persoonlijke situatie- mag leiden tot een lagere huurtoeslag.

Ieder(in)  'Het wetsvoorstel brengt een grote groep mensen die een hogere huur heeft dan de voor hen geldende normhuur in financiële problemen. Ook huurders met een beperking of chronische ziekte worden hierdoor getroffen. Voor aangepaste woningen geldt weliswaar een hogere normhuur, namelijk €597, maar dat is niet voldoende. Toegankelijke of rolstoelgeschikte woningen zijn ook vaak duurder. Dat betekent dat ook mensen met beperking, die een huur boven de €597 betalen erop achteruit zullen gaan. En zij hebben geen alternatief, want verhuizen naar een goedkopere aangepaste woning is geen optie. Er is een groot tekort aan aangepaste woningen, en dat geldt des te meer voor betaalbare woningen.'

VTW 'In de praktijk betekent dit dat honderdduizenden huurders er financieel op achteruit gaan als zij deels hun recht op huurtoeslag verliezen. Echter, verhuizen naar een goedkopere woning is voor veel huurders de komende jaren geen optie, ook niet met de zeer ambitieuze plannen voor sociale woningbouw op basis van de Nationale prestatieafspraken. Gelet op de inflatie en stijgende energieprijzen, kan dit nog meer huurders in betalingsproblemen brengen. De Aedes Corporatiemonitor van 19 juli 2022 laat nu al zien dat meer huurders betalingsproblemen hebben.'

5 juli 2022
Bijna 300.000 huurders van sociale huurwoningen krijgen meteen minder huurtoeslag als het voorstel van het kabinet om normhuren in te voeren doorgaat. Het effect op de lange termijn is nog onduidelijk, dit aantal kan zelfs oplopen tot 700.000 huishoudens. Juist gezinnen en alleenstaanden die huurtoeslag ontvangen, kunnen dat geld niet missen in een tijd waarin velen van hen al in problemen komen door stijgende prijzen. Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat de bestaanszekerheid van meer huurders onder druk komt te staan en zij verwachten daarmee een groter beroep op regelingen voor financiële ondersteuning.

Het kabinet heeft voorstellen gedaan om de huurtoeslag aan te passen. De meest ingrijpende wijziging is om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Huurtoeslagontvangers met een hogere huur gaan er daardoor op achteruit. Via een internetconsultatie kunnen partijen vanaf vandaag op de voorstellen reageren.

Vrees voor toename betaalbaarheidsproblemen
Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat op de lange termijn een half miljoen tot zo’n 700.000 huishoudens (gezinnen en alleenstaanden) door de voorstellen minder huurtoeslag ontvangen dan nu. Dat verschil kan variëren van enkele euro’s tot 100 euro per maand. Het gaat om huurders die in een sociale huurwoning (komen te) wonen met een huur boven 550 euro. Minder huurtoeslag maakt het voor hen alleen maar moeilijker om rond te komen in tijden van stijgende kosten in levensonderhoud. De huurtoeslag is het instrument waarmee de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid neemt voor betaalbaar wonen. De invoering van normhuren zet dit zwaar onder druk, stellen Aedes, VNG en Woonbond.

Effect normhuren op lange termijn onzeker
Onlangs werd met het kabinet (nationale prestatieafspraken) afgesproken dat de huur van alle bewoners met een inkomen tot 120% van het minimum éénmalig wordt verlaagd naar 550 euro, zo mogelijk al in 2023. Met deze huurverlaging vangen woningcorporaties de eerste effecten van de aanpassing van de huurtoeslag voor een grote groep van hun huurders op. Dat geldt overigens niet voor huurtoeslagontvangers in de particuliere huursector, waar geen afspraken gelden over huurverlaging voor sociale huurders.

Het effect op lange termijn is nog niet duidelijk, het voorstel wordt in consultatie gebracht terwijl de impactanalyse nog niet klaar is. Nieuwe huurders die in een sociale huurwoning komen met een huurprijs boven 550 euro gaan voortaan veel minder huurtoeslag krijgen. Dat geldt dus ook voor huurders die verhuizen. Zodoende kan het aantal huurders dat ermee te maken krijgt alsnog oplopen tot wel 700.000. Dat effect kunnen woningcorporaties nooit opvangen, want daarmee komen ook de vorige week ondertekende prestatieafspraken met het kabinet over gematigd huurbeleid en investeringen in gevaar.

Geschikt huis voor veel huishoudens nauwelijks nog beschikbaar
Het argument van het kabinet voor normhuren is dat het aan huurders zelf is om te kiezen voor een beter en duurder huis. Deze keuze bestaat echter alleen op papier, terwijl het niet gaat om onnodige luxe, maar om bestaanszekerheid. Een groter gezin heeft voldoende ruimte nodig, ouderen zijn afhankelijk van extra voorzieningen in de woning. Velen komen niet meer in aanmerking voor de woningen die bij hun huishouden passen. Normhuren heeft op langere termijn ook tot gevolg dat huishoudens met de laagste inkomens meer en meer in dezelfde buurten komen te wonen , terwijl gemengde wijken veel beter zijn voor de leefbaarheid.

Huurtoeslag verbeteren, niet afschaffen
De huurtoeslag wordt algemeen beschouwd als een goed werkende en effectieve maatregel. Wel vraagt ongeveer 1 op de 10 huurders die er recht op heeft, geen huurtoeslag aan. En een deel van de huurders krijgt te maken met terugvorderingen of nabetalingen. Invoeren van normhuren is echter geen oplossing voor deze problemen, de meeste daarvan worden veroorzaakt door onjuiste inkomensgegevens.

Het voorstel lijkt vooral te zijn ingegeven door de wens om - in het kader van de toeslagendiscussie - de huurtoeslag op termijn af te schaffen. Dat mag volgens Aedes, VNG en Woonbond geen doel op zich zijn. De prijs voor een eenvoudiger systeem wordt nu gelegd bij huurders, woningcorporaties en gemeenten. Huurtoeslag moet gewoon worden vastgesteld op basis van de daadwerkelijke huur van de bewoner.

9 juni 2022
Door stijgende huurprijzen en een achterblijvende inkomensontwikkeling zijn huurders meer van hun inkomen kwijt aan hun huurwoning. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde CBS-cijfers voor het driejaarlijkse woononderzoek Nederland. De Woonbond vindt dat de huurprijsontwikkeling aan banden moet worden gelegd, omdat deze hoger is dan de inkomensstijging van huurders.
 
In 2021 betaalden huurders gemiddeld € 670 huur per maand aan huur. Dat is 6% meer dan in 2018. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde de gemiddelde huurder in 2021 € 578 per maand (netto huur), een toename van 8% ten opzichte van 2018. Het gemiddeld netto besteedbaar inkomen van huurders steeg iets minder hard dan de netto huur. De gemiddelde netto huurquote, het deel van het besteedbare inkomen dat wordt betaald aan netto huur, steeg daarmee van 25,0% naar 25,6%. De bijkomende woonuitgaven, bestaande uit lokale belastingen en energielasten, zijn sinds 2018 iets gedaald. Daardoor daalde de 'woonquote', het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven, licht. Maar de Woonbond waarschuwt dat dat beeld er na 2021 door de hoge energieprijsstijging er bij veel hurende huishoudens veel slechter uitziet.
 
Woonbondirecteur Zeno Winkels: ‘De cijfers tonen aan dat de huren te hoog stijgen ten opzichte van de loonontwikkeling. Dat kan niet zo door blijven gaan. Dat zorgt er namelijk ook voor dat huurders andere tegenvallende uitgaven, zoals nu bijvoorbeeld de stijgende prijzen voor energie en boodschappen, minder goed kunnen opvangen.’ De bond pleit al langer voor een reparatie van de hoge huurstijgingen door huurbevriezing of verlaging, én wil naar een huurverhogingssystematiek waarbij de huurprijzen jaarlijks minder hard stijgen dan de lonen.

Woonquote kopers en huurders
Huurders in de particuliere sector zijn huurders het meest kwijt aan wonen. De woonquote is hier maar liefst 41,8%. Voor huurders bij een corporatie is dit 33,8% en voor kopers 23,4%. De huurprijzen in de particuliere huursector zijn dan ook fors gestegen de afgelopen jaren. Het aantal huurwoningen van commerciële aanbieders met een huurprijs boven de zogenaamde liberalisatiegrens (in 2022 ligt deze op €763,-) is met 44% toegenomen. Binnen dat segment nam het aantal private huurwoningen met een dure huur (vanaf € 1.000) het sterkst toe: van 136.000 in 2018 tot 239.000 in 2021 (+76%). Het aandeel van de private vrije huursector in de totale huurvoorraad steeg in die periode van 12% tot 18%.
 
Winkels: ‘De vrije sector groeit als kool, met name met meer hele dure huurwoningen. Dat laat zien dat het hoog tijd is de huurprijzen in dit segment aan banden te leggen.’ Minister de Jonge werkt aan regelgeving om meer huurwoningen in de vrije sector te reguleren met een maximale huurprijs die samenhangt met de kwaliteit van een woning.

19 mei 2022
De plannen voor betaalbaarheid van Hugo de Jonge zijn enkele stapjes in de goede richting, maar doen te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren, reageert de Woonbond op de vandaag gepresenteerde plannen van de volkshuisvestingsminister. De bond pleit voor een  huurbevriezing in 2023 en 2024, een garantie dat huurtoeslagontvangers er door de geplande stelselwijziging niet op achteruit gaan en wil dat meer woningen worden beschermd tegen woekerprijzen in de vrije sector.
 
Voor 2024 staat er een huurbevriezing gepland. De Woonbond pleit ervoor de huren ook in 2023 al te bevriezen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Ietsje onder de torenhoge inflatie gaan zitten, doet te weinig om te hoge huurstijgingen tegen te gaan. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft. Om die in 2013 ingevoerde heffing te betalen zijn de huurprijzen fors gestegen. Het is niet meer dan logisch dat huurders er ook baat bij hebben dat deze heffing verdwijnt.’ De geplande eenmalige huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen vindt de bond wel een goede stap. 
 
Het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector is een hoognodige stap. Door de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van een woning tot een maximale huurprijs leidt) door te trekken zijn meer huurders beschermd tegen woekerprijzen die compleet losstaan van de kwaliteit van een woning. De bond pleit ervoor om deze grens door te trekken naar zo'n €1350,- zodat meer woningen onder deze bescherming vallen. Maar ook met het puntenstelsel blijven veel vrije sector prijzen niet te betalen voor middeninkomens. Daarom blijft de inzet op een grotere sociale huursector voor lage en middeninkomens ook hard nodig.
 
Winkels: “Het is goed om bij zo veel mogelijk woningen woekerprijzen te voorkomen. Maar het is niet zo dat veel middeninkomens hun handen dicht knijpen bij een kale huurprijs van €1100,- omdat beleidsmakers dat ‘middenhuur’ noemen.’ De Woonbond blijft er dan ook op wijzen dat er een fors grotere sociale huursector nodig is, zodat lage en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen. In dat kader is het ook erg vreemd dat de minister huurders met een middeninkomen in de sociale sector met inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft opzadelen, ook als ze al een huurprijs betalen die hoger is dan de sociale huurgrens van €763.     
 
Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het kabinet wil gaan werken met een normhuur, waarbij de hoogte van de huurtoeslag op wordt berekend. Nu wordt de hoogte bepaald ten opzichte van de feitelijke huur die een huurder betaalt. Huurtoeslagontvangers met een hoge huur, gaan er dus op achteruit. Daar maakt de bond zich ernstig zorgen over. Bij een overstap naar normhuur, moet de norm hoger liggen, om te voorkomen dat huurders met een laag inkomen en hoge huur in de problemen komen.

Woonbond lanceert online check voor huurders

Bij ruim drie miljoen hurende huishoudens valt binnenkort de aanzegging van de huurverhoging weer op de mat. Er gelden dit jaar veel nieuwe regels voor de jaarlijkse huurvehoging. Zo kunnen hogere middeninkomens in de sociale huursector een huurverhoging krijgen van wel 100 euro per maand, zijn AOW’ers en grote gezinnen niet langer uitgezonderd van die inkomensafhankelijke huurverhoging en geldt er voor het eerst een hogere huurverhoging voor huurwoningen met een relatief lage huur. De Woonbond lanceert vandaag checkhuurverhoging.nl waarmee huurders hun jaarlijkse huurverhoging kunnen controleren.

‘De jaarlijkse huurverhoging is dit jaar helemaal anders voor veel huurders. Met onze check kunnen huurders eenvoudig controleren of de huurverhoging niet te hoog is en wel aan alle regels voldoet,’ aldus Woonbondwoordvoerder Marcel Trip. ‘Als dat niet het geval is, levert de check een bezwaarbrief die past bij jouw situatie waarmee je bezwaar kunt maken.’

Sociale huur
Voor sociale huurders geldt dat de huur dit jaar maximaal met 2,3% mag stijgen, tenzij ze in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging of een huurverhoging op basis van een lagere huur. Dat kan alleen bij sociale huurders in een zelfstandige woning. Bij kamerhuur geldt altijd een maximum van 2,3%.

Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voor het eerst onderscheid gemaakt tussen een en meerpersoonshuishoudens. Afhankelijk van het inkomen kan de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal €50,- of maximaal €100,- zijn.

Alleenwonend
Tussen 47.948 en € 56.527 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 56.527 –> 100 euro huurverhoging

Niet alleenwonend
€ 55.486 en € 75.369 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 75.369 –> 100 euro huurverhoging

Voor huurders in een zelfstandige huurwoning met een huurprijs onder de €300,- geldt dat de maandhuur met maximaal 25 euro omhoog mag.

Vrije sector
In de vrije sector mag de huur niet hoger zijn dan 3,3%, tenzij er iets lagers in het huurcontract staat. Dan geldt dat lagere maximum. Of je in de vrije of de sociale sector huurt hangt af van de huurprijs op het moment dat je de woning ging huren.

De check is te vinden op checkhuurverhoging.nl (externe website)