|
Toon bijdragen
| Seniorencoalitie: Volgens de cijfers in de toelichting op dit voorstel zullen 81.000 AOW-huishouden een negatief inkomenseffect ondervinden van de wijziging. Dat is 6,25% van de AOW-huishoudens die nu huurtoeslag ontvangen. Het betreft hier een qua inkomen kwetsbare groep; zij ontvangen niet voor niets huurtoeslag. De koopkracht van deze groep is als sinds 2010 uitgehold. Met de huidige energiecrisis en de steeds maar toenemende inflatie wordt de koopkrachtsituatie ook steeds slechter. De Seniorencoalitie vindt het dan ook onbegrijpelijk dat het kabinet deze gevolgen voor lief neemt bij de herziening van de huurtoeslag en mensen met een kwetsbare koopkracht nog verder in de problemen brengt. Ons standpunt is daarom dat de herziening van de huurtoeslag voor niemand -anders dan door wijziging van de persoonlijke situatie- mag leiden tot een lagere huurtoeslag. |
| Ieder(in) 'Het wetsvoorstel brengt een grote groep mensen die een hogere huur heeft dan de voor hen geldende normhuur in financiële problemen. Ook huurders met een beperking of chronische ziekte worden hierdoor getroffen. Voor aangepaste woningen geldt weliswaar een hogere normhuur, namelijk €597, maar dat is niet voldoende. Toegankelijke of rolstoelgeschikte woningen zijn ook vaak duurder. Dat betekent dat ook mensen met beperking, die een huur boven de €597 betalen erop achteruit zullen gaan. En zij hebben geen alternatief, want verhuizen naar een goedkopere aangepaste woning is geen optie. Er is een groot tekort aan aangepaste woningen, en dat geldt des te meer voor betaalbare woningen.' |
| VTW 'In de praktijk betekent dit dat honderdduizenden huurders er financieel op achteruit gaan als zij deels hun recht op huurtoeslag verliezen. Echter, verhuizen naar een goedkopere woning is voor veel huurders de komende jaren geen optie, ook niet met de zeer ambitieuze plannen voor sociale woningbouw op basis van de Nationale prestatieafspraken. Gelet op de inflatie en stijgende energieprijzen, kan dit nog meer huurders in betalingsproblemen brengen. De Aedes Corporatiemonitor van 19 juli 2022 laat nu al zien dat meer huurders betalingsproblemen hebben.' |
34
Nieuws / Meer huurders kunnen de huur niet betalen
« Gepost op: juli 20, 2022, 08:11:07 pm »
19 juli 2022
Corporaties zien het aantal huurders met een huurachterstand weer stijgen. Waar het aantal huurders met een huurachterstand de afgelopen jaren daalde, kunnen nu meer huurders de huur niet opbrengen.
Bijna vier op de tien corporaties zag het aantal huurders met een huurachterstand in de eerste maanden van 2022 toenemen. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde cijfers van corporatiekoepel Aedes (externe link). De Woonbond maakt zich zorgen over de oplopende huurachterstand.
Stijgende vaste lasten
‘Dit bevestigt dat de stijgende vaste lasten meer huurders in de problemen brengen. Daar moet de het Kabinet iets tegen doen,’ reageert Woonbonddirecteur Zeno Winkels. Hij wijst in dat licht ook op de huurtoeslag. In recente plannen van Volkshuisvestingsminister De Jonge gaan mensen met een hoge huur er juist op achteruit.
Korten huurtoeslag
Winkels: ‘Huurders korten op de huurtoeslag, terwijl de huurachterstand weer toeneemt, en mensen hun vaste lasten fors zien oplopen is een heel slecht idee.’ De bond pleit al langer voor een hogere huurtoeslag. Dit door de eigen bijdrage -het deel van de huur dat huurtoeslagontvangers helemaal zelf moeten betalen- te verlagen. In plaats daarvan is het Kabinet van plan om de eigen bijdrage te verhogen én huurders voor een fictieve 'normhuur' huurtoeslag uit te keren. Door die normhuur gaan vooral huurders met een hoge huur erop achteruit.
Huurverlaging
Ook roept de bond corporaties op om te kijken naar huurverlaging voor huurders die in de knel zitten. Er is wel voor 2024 huurverlaging afgesproken voor huurders met een laag inkomen, maar bij huurders die nu al in de knel zitten is het goed om te kijken of er nu al iets aan de huurprijs kan worden gedaan.
Ook in particuliere sector
De Woonbond wijst er nadrukkelijk op dat deze problematiek ook in de particuliere huursector speelt. De huurprijzen liggen daar ook voor sociale huurwoningen vaak hoger dan bij corporaties. Gekort worden op de huurtoeslag is voor deze groep al helemaal desastreus.
Corporaties zien het aantal huurders met een huurachterstand weer stijgen. Waar het aantal huurders met een huurachterstand de afgelopen jaren daalde, kunnen nu meer huurders de huur niet opbrengen.
Bijna vier op de tien corporaties zag het aantal huurders met een huurachterstand in de eerste maanden van 2022 toenemen. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde cijfers van corporatiekoepel Aedes (externe link). De Woonbond maakt zich zorgen over de oplopende huurachterstand.
Stijgende vaste lasten
‘Dit bevestigt dat de stijgende vaste lasten meer huurders in de problemen brengen. Daar moet de het Kabinet iets tegen doen,’ reageert Woonbonddirecteur Zeno Winkels. Hij wijst in dat licht ook op de huurtoeslag. In recente plannen van Volkshuisvestingsminister De Jonge gaan mensen met een hoge huur er juist op achteruit.
Korten huurtoeslag
Winkels: ‘Huurders korten op de huurtoeslag, terwijl de huurachterstand weer toeneemt, en mensen hun vaste lasten fors zien oplopen is een heel slecht idee.’ De bond pleit al langer voor een hogere huurtoeslag. Dit door de eigen bijdrage -het deel van de huur dat huurtoeslagontvangers helemaal zelf moeten betalen- te verlagen. In plaats daarvan is het Kabinet van plan om de eigen bijdrage te verhogen én huurders voor een fictieve 'normhuur' huurtoeslag uit te keren. Door die normhuur gaan vooral huurders met een hoge huur erop achteruit.
Huurverlaging
Ook roept de bond corporaties op om te kijken naar huurverlaging voor huurders die in de knel zitten. Er is wel voor 2024 huurverlaging afgesproken voor huurders met een laag inkomen, maar bij huurders die nu al in de knel zitten is het goed om te kijken of er nu al iets aan de huurprijs kan worden gedaan.
Ook in particuliere sector
De Woonbond wijst er nadrukkelijk op dat deze problematiek ook in de particuliere huursector speelt. De huurprijzen liggen daar ook voor sociale huurwoningen vaak hoger dan bij corporaties. Gekort worden op de huurtoeslag is voor deze groep al helemaal desastreus.
35
Nieuws / Kabinetsplan: minder huurtoeslag voor honderdduizenden huishoudens
« Gepost op: juli 05, 2022, 06:05:50 pm »
5 juli 2022
Bijna 300.000 huurders van sociale huurwoningen krijgen meteen minder huurtoeslag als het voorstel van het kabinet om normhuren in te voeren doorgaat. Het effect op de lange termijn is nog onduidelijk, dit aantal kan zelfs oplopen tot 700.000 huishoudens. Juist gezinnen en alleenstaanden die huurtoeslag ontvangen, kunnen dat geld niet missen in een tijd waarin velen van hen al in problemen komen door stijgende prijzen. Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat de bestaanszekerheid van meer huurders onder druk komt te staan en zij verwachten daarmee een groter beroep op regelingen voor financiële ondersteuning.
Het kabinet heeft voorstellen gedaan om de huurtoeslag aan te passen. De meest ingrijpende wijziging is om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Huurtoeslagontvangers met een hogere huur gaan er daardoor op achteruit. Via een internetconsultatie kunnen partijen vanaf vandaag op de voorstellen reageren.
Vrees voor toename betaalbaarheidsproblemen
Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat op de lange termijn een half miljoen tot zo’n 700.000 huishoudens (gezinnen en alleenstaanden) door de voorstellen minder huurtoeslag ontvangen dan nu. Dat verschil kan variëren van enkele euro’s tot 100 euro per maand. Het gaat om huurders die in een sociale huurwoning (komen te) wonen met een huur boven 550 euro. Minder huurtoeslag maakt het voor hen alleen maar moeilijker om rond te komen in tijden van stijgende kosten in levensonderhoud. De huurtoeslag is het instrument waarmee de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid neemt voor betaalbaar wonen. De invoering van normhuren zet dit zwaar onder druk, stellen Aedes, VNG en Woonbond.
Effect normhuren op lange termijn onzeker
Onlangs werd met het kabinet (nationale prestatieafspraken) afgesproken dat de huur van alle bewoners met een inkomen tot 120% van het minimum éénmalig wordt verlaagd naar 550 euro, zo mogelijk al in 2023. Met deze huurverlaging vangen woningcorporaties de eerste effecten van de aanpassing van de huurtoeslag voor een grote groep van hun huurders op. Dat geldt overigens niet voor huurtoeslagontvangers in de particuliere huursector, waar geen afspraken gelden over huurverlaging voor sociale huurders.
Het effect op lange termijn is nog niet duidelijk, het voorstel wordt in consultatie gebracht terwijl de impactanalyse nog niet klaar is. Nieuwe huurders die in een sociale huurwoning komen met een huurprijs boven 550 euro gaan voortaan veel minder huurtoeslag krijgen. Dat geldt dus ook voor huurders die verhuizen. Zodoende kan het aantal huurders dat ermee te maken krijgt alsnog oplopen tot wel 700.000. Dat effect kunnen woningcorporaties nooit opvangen, want daarmee komen ook de vorige week ondertekende prestatieafspraken met het kabinet over gematigd huurbeleid en investeringen in gevaar.
Geschikt huis voor veel huishoudens nauwelijks nog beschikbaar
Het argument van het kabinet voor normhuren is dat het aan huurders zelf is om te kiezen voor een beter en duurder huis. Deze keuze bestaat echter alleen op papier, terwijl het niet gaat om onnodige luxe, maar om bestaanszekerheid. Een groter gezin heeft voldoende ruimte nodig, ouderen zijn afhankelijk van extra voorzieningen in de woning. Velen komen niet meer in aanmerking voor de woningen die bij hun huishouden passen. Normhuren heeft op langere termijn ook tot gevolg dat huishoudens met de laagste inkomens meer en meer in dezelfde buurten komen te wonen , terwijl gemengde wijken veel beter zijn voor de leefbaarheid.
Huurtoeslag verbeteren, niet afschaffen
De huurtoeslag wordt algemeen beschouwd als een goed werkende en effectieve maatregel. Wel vraagt ongeveer 1 op de 10 huurders die er recht op heeft, geen huurtoeslag aan. En een deel van de huurders krijgt te maken met terugvorderingen of nabetalingen. Invoeren van normhuren is echter geen oplossing voor deze problemen, de meeste daarvan worden veroorzaakt door onjuiste inkomensgegevens.
Het voorstel lijkt vooral te zijn ingegeven door de wens om - in het kader van de toeslagendiscussie - de huurtoeslag op termijn af te schaffen. Dat mag volgens Aedes, VNG en Woonbond geen doel op zich zijn. De prijs voor een eenvoudiger systeem wordt nu gelegd bij huurders, woningcorporaties en gemeenten. Huurtoeslag moet gewoon worden vastgesteld op basis van de daadwerkelijke huur van de bewoner.
Bijna 300.000 huurders van sociale huurwoningen krijgen meteen minder huurtoeslag als het voorstel van het kabinet om normhuren in te voeren doorgaat. Het effect op de lange termijn is nog onduidelijk, dit aantal kan zelfs oplopen tot 700.000 huishoudens. Juist gezinnen en alleenstaanden die huurtoeslag ontvangen, kunnen dat geld niet missen in een tijd waarin velen van hen al in problemen komen door stijgende prijzen. Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat de bestaanszekerheid van meer huurders onder druk komt te staan en zij verwachten daarmee een groter beroep op regelingen voor financiële ondersteuning.
Het kabinet heeft voorstellen gedaan om de huurtoeslag aan te passen. De meest ingrijpende wijziging is om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Huurtoeslagontvangers met een hogere huur gaan er daardoor op achteruit. Via een internetconsultatie kunnen partijen vanaf vandaag op de voorstellen reageren.
Vrees voor toename betaalbaarheidsproblemen
Woonbond, VNG en Aedes vrezen dat op de lange termijn een half miljoen tot zo’n 700.000 huishoudens (gezinnen en alleenstaanden) door de voorstellen minder huurtoeslag ontvangen dan nu. Dat verschil kan variëren van enkele euro’s tot 100 euro per maand. Het gaat om huurders die in een sociale huurwoning (komen te) wonen met een huur boven 550 euro. Minder huurtoeslag maakt het voor hen alleen maar moeilijker om rond te komen in tijden van stijgende kosten in levensonderhoud. De huurtoeslag is het instrument waarmee de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid neemt voor betaalbaar wonen. De invoering van normhuren zet dit zwaar onder druk, stellen Aedes, VNG en Woonbond.
Effect normhuren op lange termijn onzeker
Onlangs werd met het kabinet (nationale prestatieafspraken) afgesproken dat de huur van alle bewoners met een inkomen tot 120% van het minimum éénmalig wordt verlaagd naar 550 euro, zo mogelijk al in 2023. Met deze huurverlaging vangen woningcorporaties de eerste effecten van de aanpassing van de huurtoeslag voor een grote groep van hun huurders op. Dat geldt overigens niet voor huurtoeslagontvangers in de particuliere huursector, waar geen afspraken gelden over huurverlaging voor sociale huurders.
Het effect op lange termijn is nog niet duidelijk, het voorstel wordt in consultatie gebracht terwijl de impactanalyse nog niet klaar is. Nieuwe huurders die in een sociale huurwoning komen met een huurprijs boven 550 euro gaan voortaan veel minder huurtoeslag krijgen. Dat geldt dus ook voor huurders die verhuizen. Zodoende kan het aantal huurders dat ermee te maken krijgt alsnog oplopen tot wel 700.000. Dat effect kunnen woningcorporaties nooit opvangen, want daarmee komen ook de vorige week ondertekende prestatieafspraken met het kabinet over gematigd huurbeleid en investeringen in gevaar.
Geschikt huis voor veel huishoudens nauwelijks nog beschikbaar
Het argument van het kabinet voor normhuren is dat het aan huurders zelf is om te kiezen voor een beter en duurder huis. Deze keuze bestaat echter alleen op papier, terwijl het niet gaat om onnodige luxe, maar om bestaanszekerheid. Een groter gezin heeft voldoende ruimte nodig, ouderen zijn afhankelijk van extra voorzieningen in de woning. Velen komen niet meer in aanmerking voor de woningen die bij hun huishouden passen. Normhuren heeft op langere termijn ook tot gevolg dat huishoudens met de laagste inkomens meer en meer in dezelfde buurten komen te wonen , terwijl gemengde wijken veel beter zijn voor de leefbaarheid.
Huurtoeslag verbeteren, niet afschaffen
De huurtoeslag wordt algemeen beschouwd als een goed werkende en effectieve maatregel. Wel vraagt ongeveer 1 op de 10 huurders die er recht op heeft, geen huurtoeslag aan. En een deel van de huurders krijgt te maken met terugvorderingen of nabetalingen. Invoeren van normhuren is echter geen oplossing voor deze problemen, de meeste daarvan worden veroorzaakt door onjuiste inkomensgegevens.
Het voorstel lijkt vooral te zijn ingegeven door de wens om - in het kader van de toeslagendiscussie - de huurtoeslag op termijn af te schaffen. Dat mag volgens Aedes, VNG en Woonbond geen doel op zich zijn. De prijs voor een eenvoudiger systeem wordt nu gelegd bij huurders, woningcorporaties en gemeenten. Huurtoeslag moet gewoon worden vastgesteld op basis van de daadwerkelijke huur van de bewoner.
36
Nieuws / Kamer stemt over wetsvoorstel tegen afname sociale huurwoningen
« Gepost op: juni 13, 2022, 06:54:36 pm »
13 juni 2022
De Woonbond roept de Tweede Kamer op in te stemmen met het wetsvoorstel van GroenLinks, PvdA en de SP om de afname van het aantal sociale huurwoningen tegen te gaan. In dit wetsvoorstel wordt geregeld dat verkoop, sloop of liberalisatie van sociale huurwoningen door gemeenten alleen mag, wanneer er minstens zo veel sociale huurwoningen terugkomen. Een goede manier om te zorgen dat het aantal sociale huurwoningen niet afneemt. De Kamer stemt morgen over het wetsvoorstel.
‘Volkshuisvestingsminister Hugo de Jonge wil dat de sociale sector groeit. Dan moet je, naast bijbouwen, ook zorgen dat er geen sociale huurwoningen weglekken zonder dat dat op zijn minst wordt gecompenseerd. Dit wetsvoorstel past dus prima in de trendbreuk die de minister wil bewerkstelligen,’ zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. ‘De eerste stap die je moet zetten als je uit een gat wil komen, is stoppen met graven.’
Het aantal woningen van woningcorporaties is de afgelopen drie jaar nagenoeg gelijk gebleven doordat nieuwbouwcijfers teniet gedaan worden door sloop en verkoop. Zo valt de groei in de ene gemeente weg doordat de sociale voorraad elders krimpt.
Terwijl de wachttijden voor sociale huurwoningen lang zijn, zijn er nog steeds gemeenten waarin woonplannen leiden tot een afname van de sociale woningvoorraad. Winkels: ‘We roepen de Kamer op om te zorgen dat de sociale voorraad op peil blijft door vóór het wetsvoorstel te stemmen. Dit slot op de deur is hard nodig. Om te voorkomen dat bijbouwen in de ene gemeente teniet gedaan wordt door het verdwijnen van sociale huurwoningen in een andere gemeente.'
In het wetsvoorstel wordt er een uitzondering gemaakt voor krimpregio’s.
De Woonbond roept de Tweede Kamer op in te stemmen met het wetsvoorstel van GroenLinks, PvdA en de SP om de afname van het aantal sociale huurwoningen tegen te gaan. In dit wetsvoorstel wordt geregeld dat verkoop, sloop of liberalisatie van sociale huurwoningen door gemeenten alleen mag, wanneer er minstens zo veel sociale huurwoningen terugkomen. Een goede manier om te zorgen dat het aantal sociale huurwoningen niet afneemt. De Kamer stemt morgen over het wetsvoorstel.
‘Volkshuisvestingsminister Hugo de Jonge wil dat de sociale sector groeit. Dan moet je, naast bijbouwen, ook zorgen dat er geen sociale huurwoningen weglekken zonder dat dat op zijn minst wordt gecompenseerd. Dit wetsvoorstel past dus prima in de trendbreuk die de minister wil bewerkstelligen,’ zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. ‘De eerste stap die je moet zetten als je uit een gat wil komen, is stoppen met graven.’
Het aantal woningen van woningcorporaties is de afgelopen drie jaar nagenoeg gelijk gebleven doordat nieuwbouwcijfers teniet gedaan worden door sloop en verkoop. Zo valt de groei in de ene gemeente weg doordat de sociale voorraad elders krimpt.
Terwijl de wachttijden voor sociale huurwoningen lang zijn, zijn er nog steeds gemeenten waarin woonplannen leiden tot een afname van de sociale woningvoorraad. Winkels: ‘We roepen de Kamer op om te zorgen dat de sociale voorraad op peil blijft door vóór het wetsvoorstel te stemmen. Dit slot op de deur is hard nodig. Om te voorkomen dat bijbouwen in de ene gemeente teniet gedaan wordt door het verdwijnen van sociale huurwoningen in een andere gemeente.'
In het wetsvoorstel wordt er een uitzondering gemaakt voor krimpregio’s.
37
Nieuws / Huurders meer van inkomen kwijt aan huren
« Gepost op: juni 09, 2022, 08:54:21 pm »
9 juni 2022
Door stijgende huurprijzen en een achterblijvende inkomensontwikkeling zijn huurders meer van hun inkomen kwijt aan hun huurwoning. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde CBS-cijfers voor het driejaarlijkse woononderzoek Nederland. De Woonbond vindt dat de huurprijsontwikkeling aan banden moet worden gelegd, omdat deze hoger is dan de inkomensstijging van huurders.
In 2021 betaalden huurders gemiddeld € 670 huur per maand aan huur. Dat is 6% meer dan in 2018. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde de gemiddelde huurder in 2021 € 578 per maand (netto huur), een toename van 8% ten opzichte van 2018. Het gemiddeld netto besteedbaar inkomen van huurders steeg iets minder hard dan de netto huur. De gemiddelde netto huurquote, het deel van het besteedbare inkomen dat wordt betaald aan netto huur, steeg daarmee van 25,0% naar 25,6%. De bijkomende woonuitgaven, bestaande uit lokale belastingen en energielasten, zijn sinds 2018 iets gedaald. Daardoor daalde de 'woonquote', het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven, licht. Maar de Woonbond waarschuwt dat dat beeld er na 2021 door de hoge energieprijsstijging er bij veel hurende huishoudens veel slechter uitziet.
Woonbondirecteur Zeno Winkels: ‘De cijfers tonen aan dat de huren te hoog stijgen ten opzichte van de loonontwikkeling. Dat kan niet zo door blijven gaan. Dat zorgt er namelijk ook voor dat huurders andere tegenvallende uitgaven, zoals nu bijvoorbeeld de stijgende prijzen voor energie en boodschappen, minder goed kunnen opvangen.’ De bond pleit al langer voor een reparatie van de hoge huurstijgingen door huurbevriezing of verlaging, én wil naar een huurverhogingssystematiek waarbij de huurprijzen jaarlijks minder hard stijgen dan de lonen.
Woonquote kopers en huurders
Huurders in de particuliere sector zijn huurders het meest kwijt aan wonen. De woonquote is hier maar liefst 41,8%. Voor huurders bij een corporatie is dit 33,8% en voor kopers 23,4%. De huurprijzen in de particuliere huursector zijn dan ook fors gestegen de afgelopen jaren. Het aantal huurwoningen van commerciële aanbieders met een huurprijs boven de zogenaamde liberalisatiegrens (in 2022 ligt deze op €763,-) is met 44% toegenomen. Binnen dat segment nam het aantal private huurwoningen met een dure huur (vanaf € 1.000) het sterkst toe: van 136.000 in 2018 tot 239.000 in 2021 (+76%). Het aandeel van de private vrije huursector in de totale huurvoorraad steeg in die periode van 12% tot 18%.
Winkels: ‘De vrije sector groeit als kool, met name met meer hele dure huurwoningen. Dat laat zien dat het hoog tijd is de huurprijzen in dit segment aan banden te leggen.’ Minister de Jonge werkt aan regelgeving om meer huurwoningen in de vrije sector te reguleren met een maximale huurprijs die samenhangt met de kwaliteit van een woning.
Door stijgende huurprijzen en een achterblijvende inkomensontwikkeling zijn huurders meer van hun inkomen kwijt aan hun huurwoning. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde CBS-cijfers voor het driejaarlijkse woononderzoek Nederland. De Woonbond vindt dat de huurprijsontwikkeling aan banden moet worden gelegd, omdat deze hoger is dan de inkomensstijging van huurders.
In 2021 betaalden huurders gemiddeld € 670 huur per maand aan huur. Dat is 6% meer dan in 2018. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde de gemiddelde huurder in 2021 € 578 per maand (netto huur), een toename van 8% ten opzichte van 2018. Het gemiddeld netto besteedbaar inkomen van huurders steeg iets minder hard dan de netto huur. De gemiddelde netto huurquote, het deel van het besteedbare inkomen dat wordt betaald aan netto huur, steeg daarmee van 25,0% naar 25,6%. De bijkomende woonuitgaven, bestaande uit lokale belastingen en energielasten, zijn sinds 2018 iets gedaald. Daardoor daalde de 'woonquote', het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven, licht. Maar de Woonbond waarschuwt dat dat beeld er na 2021 door de hoge energieprijsstijging er bij veel hurende huishoudens veel slechter uitziet.
Woonbondirecteur Zeno Winkels: ‘De cijfers tonen aan dat de huren te hoog stijgen ten opzichte van de loonontwikkeling. Dat kan niet zo door blijven gaan. Dat zorgt er namelijk ook voor dat huurders andere tegenvallende uitgaven, zoals nu bijvoorbeeld de stijgende prijzen voor energie en boodschappen, minder goed kunnen opvangen.’ De bond pleit al langer voor een reparatie van de hoge huurstijgingen door huurbevriezing of verlaging, én wil naar een huurverhogingssystematiek waarbij de huurprijzen jaarlijks minder hard stijgen dan de lonen.
Woonquote kopers en huurders
Huurders in de particuliere sector zijn huurders het meest kwijt aan wonen. De woonquote is hier maar liefst 41,8%. Voor huurders bij een corporatie is dit 33,8% en voor kopers 23,4%. De huurprijzen in de particuliere huursector zijn dan ook fors gestegen de afgelopen jaren. Het aantal huurwoningen van commerciële aanbieders met een huurprijs boven de zogenaamde liberalisatiegrens (in 2022 ligt deze op €763,-) is met 44% toegenomen. Binnen dat segment nam het aantal private huurwoningen met een dure huur (vanaf € 1.000) het sterkst toe: van 136.000 in 2018 tot 239.000 in 2021 (+76%). Het aandeel van de private vrije huursector in de totale huurvoorraad steeg in die periode van 12% tot 18%.
Winkels: ‘De vrije sector groeit als kool, met name met meer hele dure huurwoningen. Dat laat zien dat het hoog tijd is de huurprijzen in dit segment aan banden te leggen.’ Minister de Jonge werkt aan regelgeving om meer huurwoningen in de vrije sector te reguleren met een maximale huurprijs die samenhangt met de kwaliteit van een woning.
38
Nieuws / Woonbond: Pak slecht geïsoleerde huurwoningen strenger aan.
« Gepost op: juni 01, 2022, 07:28:33 pm »
1 juni 2022
De Woonbond mist een dwingende aanpak op korte termijn voor het verduurzamen van slechte huurwoningen in de verduurzamingsplannen die minister De Jonge vandaag presenteerde. Er wordt wel gesproken over het aanpakken van de slechtste labels in 2030, maar er wordt onvoldoende ingezet op dwingende maatregelen voor verhuurders die niet in actie komen. Ook vindt de Woonbond het onbespreekbaar om het instemmingsrecht van huurders uit te hollen door alle renovatievoorstellen die zorgen voor een lagere energierekening, wettelijk als redelijk te beoordelen. Wel is de bond tevreden met het uitbreiden van het ‘initiatiefrecht’ voor huurders waarmee verduurzamende renovatie kan worden afgedwongen en het voornemen om een miljoen huurwoningen te gaan isoleren tot een niveau om aardgasvrij te worden.
Dwingende aanpak slechte huurwoningen
‘Maak van enkelglas een gebrek aan de huurwoning, die meteen huurverlaging oplevert. Enkelglas hoort in het museum, niet in een woning,’ reageert woonbonddirecteur Zeno Winkels. ‘Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels. Zo dwing je verhuurders om woningen die niet meer van deze tijd zijn aan te pakken én voorkom je dat een huurder niet tegen een hoge huurprijs én een hoge energierekening aanloopt in een woning die zo lek is als een mandje. Nu is het de huurder die opgezadeld zit met de hoge energierekening. Terwijl de verhuurder in actie moet komen.’ Op het Meldpunt Energiealarm van de Woonbond geeft acht van de tien melders die om isolerende en besparende maatregelen hebben gevraagd aan dat de verhuurder vervolgens niet in actie komt.
Huurders buitenspel gezet bij renovatie
Renovatievoorstellen moeten redelijk zijn. Daarbij wordt er momenteel onder andere gekeken naar de hoogte van de huurstijging die met de renovatie gepaard gaat en de duur en ernst van de werkzaamheden. Als de huurder het voorstel niet redelijk vindt, kan hij het voorleggen aan de rechter. Bij wooncomplexen geldt dat een renovatie als redelijk wordt gezien als 70% van de huurders instemt. De minister wil nu dat alle renovatievoorstellen die leiden tot een lagere energierekening als redelijk worden gezien. De Woonbond is hier fel tegen. Winkels: ‘Een renovatievoorstel gaat om meer dan de energierekening. Het gaat er ook om op welke manier er wordt gerenoveerd. En hoe er te werk gegaan wordt, wat het beoogde resultaat is en welke huurverhoging er voor de renovatie in rekening wordt gebracht. Het is onbestaanbaar om huurders nul zeggenschap te geven alleen omdat de energierekening daalt. Zo ondergraaf je het draagvlak onder verduurzaming.’
Bovendien wijst de Woonbond erop dat het stoppen met zoeken naar (collectieve) instemming ook vertragend kan werken, omdat het zal leiden tot meer individuele rechtszaken, en slechtere renovatievoorstellen van verhuurders. Winkels: ‘Nu er een miljoen huurwoningen moeten worden opgeknapt, kun je niet tegen de bewoners zeggen dat ze niks te zeggen hebben over de renovatie.’
Uitbreiden initiatiefrecht
De Woonbond is wel te spreken over het uitbreiden van het initiatiefrecht voor huurders. Hierdoor krijgen huurders meer middelen om verduurzamende renovatie af te dwingen. Nu is dat initiatiefrecht beperkt tot het kunnen afdwingen van het vervangen van enkelglas en het vervangen van aftandse ketels. Moderne verduurzaming, zoals zonnepanelen of een hybride warmtepomp vallen hier nu buiten. Ook is de standaard van de isolerende maatregelen te laag in de huidige regeling. Daar wil de minister wat aan doen. Ook moet het voor huurders in wooncomplexen mogelijk worden verduurzaming met 70% instemming van de huurders collectief af te dwingen. Winkels: ‘Hier hebben we ons als Woonbond jaren voor ingezet. Goed dat huurders straks meer mogelijkheden krijgen om verduurzamingsmaatregelen van deze eeuw te kunnen eisen, en dat ook collectief kunnen doen.’
De Woonbond mist een dwingende aanpak op korte termijn voor het verduurzamen van slechte huurwoningen in de verduurzamingsplannen die minister De Jonge vandaag presenteerde. Er wordt wel gesproken over het aanpakken van de slechtste labels in 2030, maar er wordt onvoldoende ingezet op dwingende maatregelen voor verhuurders die niet in actie komen. Ook vindt de Woonbond het onbespreekbaar om het instemmingsrecht van huurders uit te hollen door alle renovatievoorstellen die zorgen voor een lagere energierekening, wettelijk als redelijk te beoordelen. Wel is de bond tevreden met het uitbreiden van het ‘initiatiefrecht’ voor huurders waarmee verduurzamende renovatie kan worden afgedwongen en het voornemen om een miljoen huurwoningen te gaan isoleren tot een niveau om aardgasvrij te worden.
Dwingende aanpak slechte huurwoningen
‘Maak van enkelglas een gebrek aan de huurwoning, die meteen huurverlaging oplevert. Enkelglas hoort in het museum, niet in een woning,’ reageert woonbonddirecteur Zeno Winkels. ‘Bevries of verlaag de huurprijzen van slechte labels. Zo dwing je verhuurders om woningen die niet meer van deze tijd zijn aan te pakken én voorkom je dat een huurder niet tegen een hoge huurprijs én een hoge energierekening aanloopt in een woning die zo lek is als een mandje. Nu is het de huurder die opgezadeld zit met de hoge energierekening. Terwijl de verhuurder in actie moet komen.’ Op het Meldpunt Energiealarm van de Woonbond geeft acht van de tien melders die om isolerende en besparende maatregelen hebben gevraagd aan dat de verhuurder vervolgens niet in actie komt.
Huurders buitenspel gezet bij renovatie
Renovatievoorstellen moeten redelijk zijn. Daarbij wordt er momenteel onder andere gekeken naar de hoogte van de huurstijging die met de renovatie gepaard gaat en de duur en ernst van de werkzaamheden. Als de huurder het voorstel niet redelijk vindt, kan hij het voorleggen aan de rechter. Bij wooncomplexen geldt dat een renovatie als redelijk wordt gezien als 70% van de huurders instemt. De minister wil nu dat alle renovatievoorstellen die leiden tot een lagere energierekening als redelijk worden gezien. De Woonbond is hier fel tegen. Winkels: ‘Een renovatievoorstel gaat om meer dan de energierekening. Het gaat er ook om op welke manier er wordt gerenoveerd. En hoe er te werk gegaan wordt, wat het beoogde resultaat is en welke huurverhoging er voor de renovatie in rekening wordt gebracht. Het is onbestaanbaar om huurders nul zeggenschap te geven alleen omdat de energierekening daalt. Zo ondergraaf je het draagvlak onder verduurzaming.’
Bovendien wijst de Woonbond erop dat het stoppen met zoeken naar (collectieve) instemming ook vertragend kan werken, omdat het zal leiden tot meer individuele rechtszaken, en slechtere renovatievoorstellen van verhuurders. Winkels: ‘Nu er een miljoen huurwoningen moeten worden opgeknapt, kun je niet tegen de bewoners zeggen dat ze niks te zeggen hebben over de renovatie.’
Uitbreiden initiatiefrecht
De Woonbond is wel te spreken over het uitbreiden van het initiatiefrecht voor huurders. Hierdoor krijgen huurders meer middelen om verduurzamende renovatie af te dwingen. Nu is dat initiatiefrecht beperkt tot het kunnen afdwingen van het vervangen van enkelglas en het vervangen van aftandse ketels. Moderne verduurzaming, zoals zonnepanelen of een hybride warmtepomp vallen hier nu buiten. Ook is de standaard van de isolerende maatregelen te laag in de huidige regeling. Daar wil de minister wat aan doen. Ook moet het voor huurders in wooncomplexen mogelijk worden verduurzaming met 70% instemming van de huurders collectief af te dwingen. Winkels: ‘Hier hebben we ons als Woonbond jaren voor ingezet. Goed dat huurders straks meer mogelijkheden krijgen om verduurzamingsmaatregelen van deze eeuw te kunnen eisen, en dat ook collectief kunnen doen.’
39
Nieuws / Woonbond: veel meer nodig om huren weer betaalbaar te maken
« Gepost op: mei 19, 2022, 07:59:44 pm »
19 mei 2022
De plannen voor betaalbaarheid van Hugo de Jonge zijn enkele stapjes in de goede richting, maar doen te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren, reageert de Woonbond op de vandaag gepresenteerde plannen van de volkshuisvestingsminister. De bond pleit voor een huurbevriezing in 2023 en 2024, een garantie dat huurtoeslagontvangers er door de geplande stelselwijziging niet op achteruit gaan en wil dat meer woningen worden beschermd tegen woekerprijzen in de vrije sector.
Voor 2024 staat er een huurbevriezing gepland. De Woonbond pleit ervoor de huren ook in 2023 al te bevriezen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Ietsje onder de torenhoge inflatie gaan zitten, doet te weinig om te hoge huurstijgingen tegen te gaan. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft. Om die in 2013 ingevoerde heffing te betalen zijn de huurprijzen fors gestegen. Het is niet meer dan logisch dat huurders er ook baat bij hebben dat deze heffing verdwijnt.’ De geplande eenmalige huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen vindt de bond wel een goede stap.
Het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector is een hoognodige stap. Door de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van een woning tot een maximale huurprijs leidt) door te trekken zijn meer huurders beschermd tegen woekerprijzen die compleet losstaan van de kwaliteit van een woning. De bond pleit ervoor om deze grens door te trekken naar zo'n €1350,- zodat meer woningen onder deze bescherming vallen. Maar ook met het puntenstelsel blijven veel vrije sector prijzen niet te betalen voor middeninkomens. Daarom blijft de inzet op een grotere sociale huursector voor lage en middeninkomens ook hard nodig.
Winkels: “Het is goed om bij zo veel mogelijk woningen woekerprijzen te voorkomen. Maar het is niet zo dat veel middeninkomens hun handen dicht knijpen bij een kale huurprijs van €1100,- omdat beleidsmakers dat ‘middenhuur’ noemen.’ De Woonbond blijft er dan ook op wijzen dat er een fors grotere sociale huursector nodig is, zodat lage en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen. In dat kader is het ook erg vreemd dat de minister huurders met een middeninkomen in de sociale sector met inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft opzadelen, ook als ze al een huurprijs betalen die hoger is dan de sociale huurgrens van €763.
Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het kabinet wil gaan werken met een normhuur, waarbij de hoogte van de huurtoeslag op wordt berekend. Nu wordt de hoogte bepaald ten opzichte van de feitelijke huur die een huurder betaalt. Huurtoeslagontvangers met een hoge huur, gaan er dus op achteruit. Daar maakt de bond zich ernstig zorgen over. Bij een overstap naar normhuur, moet de norm hoger liggen, om te voorkomen dat huurders met een laag inkomen en hoge huur in de problemen komen.
De plannen voor betaalbaarheid van Hugo de Jonge zijn enkele stapjes in de goede richting, maar doen te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren, reageert de Woonbond op de vandaag gepresenteerde plannen van de volkshuisvestingsminister. De bond pleit voor een huurbevriezing in 2023 en 2024, een garantie dat huurtoeslagontvangers er door de geplande stelselwijziging niet op achteruit gaan en wil dat meer woningen worden beschermd tegen woekerprijzen in de vrije sector.
Voor 2024 staat er een huurbevriezing gepland. De Woonbond pleit ervoor de huren ook in 2023 al te bevriezen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Ietsje onder de torenhoge inflatie gaan zitten, doet te weinig om te hoge huurstijgingen tegen te gaan. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft. Om die in 2013 ingevoerde heffing te betalen zijn de huurprijzen fors gestegen. Het is niet meer dan logisch dat huurders er ook baat bij hebben dat deze heffing verdwijnt.’ De geplande eenmalige huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen vindt de bond wel een goede stap.
Het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector is een hoognodige stap. Door de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van een woning tot een maximale huurprijs leidt) door te trekken zijn meer huurders beschermd tegen woekerprijzen die compleet losstaan van de kwaliteit van een woning. De bond pleit ervoor om deze grens door te trekken naar zo'n €1350,- zodat meer woningen onder deze bescherming vallen. Maar ook met het puntenstelsel blijven veel vrije sector prijzen niet te betalen voor middeninkomens. Daarom blijft de inzet op een grotere sociale huursector voor lage en middeninkomens ook hard nodig.
Winkels: “Het is goed om bij zo veel mogelijk woningen woekerprijzen te voorkomen. Maar het is niet zo dat veel middeninkomens hun handen dicht knijpen bij een kale huurprijs van €1100,- omdat beleidsmakers dat ‘middenhuur’ noemen.’ De Woonbond blijft er dan ook op wijzen dat er een fors grotere sociale huursector nodig is, zodat lage en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen. In dat kader is het ook erg vreemd dat de minister huurders met een middeninkomen in de sociale sector met inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft opzadelen, ook als ze al een huurprijs betalen die hoger is dan de sociale huurgrens van €763.
Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het kabinet wil gaan werken met een normhuur, waarbij de hoogte van de huurtoeslag op wordt berekend. Nu wordt de hoogte bepaald ten opzichte van de feitelijke huur die een huurder betaalt. Huurtoeslagontvangers met een hoge huur, gaan er dus op achteruit. Daar maakt de bond zich ernstig zorgen over. Bij een overstap naar normhuur, moet de norm hoger liggen, om te voorkomen dat huurders met een laag inkomen en hoge huur in de problemen komen.
40
Nieuws / Gemeenten, help huurders met energiedisplay
« Gepost op: mei 12, 2022, 07:05:12 pm »
12 mei 2022
Inzicht in verbruik scheelt meer dan 200 euro per jaar
De Woonbond roept gemeenten op om in de strijd tegen energiearmoede inwoners met een laag inkomen van een eenvoudig energiedisplay te voorzien. Energiearmoede komt vooral voor onder huurders met een laag inkomen en hoge energielasten. Deze groep is de afgelopen maanden sterk gegroeid door de explosieve stijging van de energieprijzen.
Direct inzicht in het verbruik kan enorm schelen op de energierekening. Maar de aanschaf van een dergelijke display (ca. €125) is voor deze huishoudens vaak te duur. De Woonbond vraagt gemeenten daarom om huurders met een smalle beurs van een display te voorzien vanuit de regelingen die bedoeld zijn om dit soort kleinschalige maatregelen te nemen. Een gemiddeld huishouden kan met een energiedisplay in huis zo’n €224 per jaar besparen.
Een jaar geleden publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderzoek naar de effectiviteit van energieverbruiksmanagers. Uit dat onderzoek bleek dat een eenvoudig energiedisplay jaarlijks gemiddeld 5% energiebesparing oplevert: 6,9% besparing op gas en 2,2% besparing op stroom. Afhankelijk van het huishouden verlaagde dat de energierekening met €50 tot €100 per jaar. Maar met de huidige energieprijzen is de jaarlijkse financiële besparing meer dan verdubbeld.
Gemeenten hebben van het Rijk €150 miljoen (specifieke uitkering/SPUK) ontvangen om huishoudens die in energiearmoede leven te helpen met kleinschalige maatregelen, zoals energiebespaaradvies en energiebesparende maatregelen. Het energiedisplay valt onder de kleine energiebesparende maatregelen. Daarnaast is er in veel gemeenten nog geld beschikbaar binnen de RREW (Regeling Reductie Energiegebruik Woningen). De helft hiervan moeten gemeenten in samenwerking met woningcorporaties inzetten om huurders te helpen energie te besparen. Lokale uitvoerende partijen, zoals energieloketten en – coöperaties, kunnen goed helpen met de implementatie van het display bij huurders.
Twee jaar geleden startte de Woonbond samen met Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en RVO een project om energiedisplays bij huurders te installeren. Onder de titel Meer Meters Maken worden energiedisplays door woningcorporaties en gemeenten aan bewoners aangeboden. Deelnemende gemeenten zijn o.a. gemeente Utrecht, gemeente Epe, gemeente Amsterdam en de BAR-regio met Barendrecht en Ridderkerk.
Gemeenten en corporaties die interesse hebben om deel te nemen aan het project Meer Meters Maken of meer informatie willen ontvangen, kunnen contact opnemen met uitvoeringsorganisatie
Quintens: https://www.energieengedrag.nl/contact (externe link)
Inzicht in verbruik scheelt meer dan 200 euro per jaar
De Woonbond roept gemeenten op om in de strijd tegen energiearmoede inwoners met een laag inkomen van een eenvoudig energiedisplay te voorzien. Energiearmoede komt vooral voor onder huurders met een laag inkomen en hoge energielasten. Deze groep is de afgelopen maanden sterk gegroeid door de explosieve stijging van de energieprijzen.
Direct inzicht in het verbruik kan enorm schelen op de energierekening. Maar de aanschaf van een dergelijke display (ca. €125) is voor deze huishoudens vaak te duur. De Woonbond vraagt gemeenten daarom om huurders met een smalle beurs van een display te voorzien vanuit de regelingen die bedoeld zijn om dit soort kleinschalige maatregelen te nemen. Een gemiddeld huishouden kan met een energiedisplay in huis zo’n €224 per jaar besparen.
Een jaar geleden publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderzoek naar de effectiviteit van energieverbruiksmanagers. Uit dat onderzoek bleek dat een eenvoudig energiedisplay jaarlijks gemiddeld 5% energiebesparing oplevert: 6,9% besparing op gas en 2,2% besparing op stroom. Afhankelijk van het huishouden verlaagde dat de energierekening met €50 tot €100 per jaar. Maar met de huidige energieprijzen is de jaarlijkse financiële besparing meer dan verdubbeld.
Gemeenten hebben van het Rijk €150 miljoen (specifieke uitkering/SPUK) ontvangen om huishoudens die in energiearmoede leven te helpen met kleinschalige maatregelen, zoals energiebespaaradvies en energiebesparende maatregelen. Het energiedisplay valt onder de kleine energiebesparende maatregelen. Daarnaast is er in veel gemeenten nog geld beschikbaar binnen de RREW (Regeling Reductie Energiegebruik Woningen). De helft hiervan moeten gemeenten in samenwerking met woningcorporaties inzetten om huurders te helpen energie te besparen. Lokale uitvoerende partijen, zoals energieloketten en – coöperaties, kunnen goed helpen met de implementatie van het display bij huurders.
Twee jaar geleden startte de Woonbond samen met Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en RVO een project om energiedisplays bij huurders te installeren. Onder de titel Meer Meters Maken worden energiedisplays door woningcorporaties en gemeenten aan bewoners aangeboden. Deelnemende gemeenten zijn o.a. gemeente Utrecht, gemeente Epe, gemeente Amsterdam en de BAR-regio met Barendrecht en Ridderkerk.
Gemeenten en corporaties die interesse hebben om deel te nemen aan het project Meer Meters Maken of meer informatie willen ontvangen, kunnen contact opnemen met uitvoeringsorganisatie
Quintens: https://www.energieengedrag.nl/contact (externe link)
41
Nieuws / Veel nieuwe regels voor jaarlijkse huurverhoging
« Gepost op: april 02, 2022, 05:40:51 pm »
Woonbond lanceert online check voor huurders
Bij ruim drie miljoen hurende huishoudens valt binnenkort de aanzegging van de huurverhoging weer op de mat. Er gelden dit jaar veel nieuwe regels voor de jaarlijkse huurvehoging. Zo kunnen hogere middeninkomens in de sociale huursector een huurverhoging krijgen van wel 100 euro per maand, zijn AOW’ers en grote gezinnen niet langer uitgezonderd van die inkomensafhankelijke huurverhoging en geldt er voor het eerst een hogere huurverhoging voor huurwoningen met een relatief lage huur. De Woonbond lanceert vandaag checkhuurverhoging.nl waarmee huurders hun jaarlijkse huurverhoging kunnen controleren.
‘De jaarlijkse huurverhoging is dit jaar helemaal anders voor veel huurders. Met onze check kunnen huurders eenvoudig controleren of de huurverhoging niet te hoog is en wel aan alle regels voldoet,’ aldus Woonbondwoordvoerder Marcel Trip. ‘Als dat niet het geval is, levert de check een bezwaarbrief die past bij jouw situatie waarmee je bezwaar kunt maken.’
Sociale huur
Voor sociale huurders geldt dat de huur dit jaar maximaal met 2,3% mag stijgen, tenzij ze in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging of een huurverhoging op basis van een lagere huur. Dat kan alleen bij sociale huurders in een zelfstandige woning. Bij kamerhuur geldt altijd een maximum van 2,3%.
Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voor het eerst onderscheid gemaakt tussen een en meerpersoonshuishoudens. Afhankelijk van het inkomen kan de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal €50,- of maximaal €100,- zijn.
Alleenwonend
Tussen 47.948 en € 56.527 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 56.527 –> 100 euro huurverhoging
Niet alleenwonend
€ 55.486 en € 75.369 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 75.369 –> 100 euro huurverhoging
Voor huurders in een zelfstandige huurwoning met een huurprijs onder de €300,- geldt dat de maandhuur met maximaal 25 euro omhoog mag.
Vrije sector
In de vrije sector mag de huur niet hoger zijn dan 3,3%, tenzij er iets lagers in het huurcontract staat. Dan geldt dat lagere maximum. Of je in de vrije of de sociale sector huurt hangt af van de huurprijs op het moment dat je de woning ging huren.
De check is te vinden op checkhuurverhoging.nl (externe website)
Bij ruim drie miljoen hurende huishoudens valt binnenkort de aanzegging van de huurverhoging weer op de mat. Er gelden dit jaar veel nieuwe regels voor de jaarlijkse huurvehoging. Zo kunnen hogere middeninkomens in de sociale huursector een huurverhoging krijgen van wel 100 euro per maand, zijn AOW’ers en grote gezinnen niet langer uitgezonderd van die inkomensafhankelijke huurverhoging en geldt er voor het eerst een hogere huurverhoging voor huurwoningen met een relatief lage huur. De Woonbond lanceert vandaag checkhuurverhoging.nl waarmee huurders hun jaarlijkse huurverhoging kunnen controleren.
‘De jaarlijkse huurverhoging is dit jaar helemaal anders voor veel huurders. Met onze check kunnen huurders eenvoudig controleren of de huurverhoging niet te hoog is en wel aan alle regels voldoet,’ aldus Woonbondwoordvoerder Marcel Trip. ‘Als dat niet het geval is, levert de check een bezwaarbrief die past bij jouw situatie waarmee je bezwaar kunt maken.’
Sociale huur
Voor sociale huurders geldt dat de huur dit jaar maximaal met 2,3% mag stijgen, tenzij ze in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging of een huurverhoging op basis van een lagere huur. Dat kan alleen bij sociale huurders in een zelfstandige woning. Bij kamerhuur geldt altijd een maximum van 2,3%.
Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt voor het eerst onderscheid gemaakt tussen een en meerpersoonshuishoudens. Afhankelijk van het inkomen kan de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal €50,- of maximaal €100,- zijn.
Alleenwonend
Tussen 47.948 en € 56.527 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 56.527 –> 100 euro huurverhoging
Niet alleenwonend
€ 55.486 en € 75.369 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 75.369 –> 100 euro huurverhoging
Voor huurders in een zelfstandige huurwoning met een huurprijs onder de €300,- geldt dat de maandhuur met maximaal 25 euro omhoog mag.
Vrije sector
In de vrije sector mag de huur niet hoger zijn dan 3,3%, tenzij er iets lagers in het huurcontract staat. Dan geldt dat lagere maximum. Of je in de vrije of de sociale sector huurt hangt af van de huurprijs op het moment dat je de woning ging huren.
De check is te vinden op checkhuurverhoging.nl (externe website)
42
Berichten / Hoge energiekosten: informatie voor huurders
« Gepost op: maart 21, 2022, 07:41:22 pm »
De gasprijzen blijven stijgen en de onrust onder huurders over de energierekening groeit.
Wij willen met deze informatie huurders informeren over de volgende onderwerpen:
Energiecontact bij blokverwarming
Verwarmen huurders hun woning via blokverwarming, dan heeft de huurder niet direct zicht op de energietarieven en de looptijd van het energiecontract dat de verhuurder heeft afgesloten. Gezien de onrust op de energiemarkt is het goed als verhuurders hun huurders daar actief over informeren. Zo kunnen huurders zich voorbereiden op eventuele veranderingen in de energiekosten die ze betalen en komen ze niet voor (onaangename) verrassingen te staan.
hier vindt u meer informatie over energiecontract bij blokverwarming (externe link)
€800 energietoeslag voor lage inkomens
De overheid heeft de eenmalige energietoeslag voor de hoge gasprijzen voor mensen met een laag inkomen opgehoogd van €200 naar €800. Bijstandsgerechtigden ontvangen dit bedrag automatisch. Voor andere groepen geldt dat niet: zij moeten zich melden bij hun gemeente. Dat geldt ook voor gepensioneerden met alleen AOW en zelfstandigen met een laag inkomen.
hier vindt u meer informatie over de energietoeslag (externe link)
Hulp van energiecoaches
In veel gemeenten zijn energiecoaches actief die vaak ook huurders kunnen adviseren en helpen om met eenvoudige maatregelen hun energieverbruik te verlagen. Gemeenten hebben voor dit jaar ook extra geld ontvangen om dit soort ondersteuning te versterken. Daaronder valt bijvoorbeeld ook de mogelijkheid om energiedisplays in te zetten. Dat kan in samenwerking met de corporatie via het project Meer Meters Maken.
hier vindt u meer informatie over Meer Meters Maken (externe link)
Wij willen met deze informatie huurders informeren over de volgende onderwerpen:
- energiecontract bij blokverwarming
- €800 energietoeslag voor lage inkomens
- hulp van energiecoaches
Energiecontact bij blokverwarming
Verwarmen huurders hun woning via blokverwarming, dan heeft de huurder niet direct zicht op de energietarieven en de looptijd van het energiecontract dat de verhuurder heeft afgesloten. Gezien de onrust op de energiemarkt is het goed als verhuurders hun huurders daar actief over informeren. Zo kunnen huurders zich voorbereiden op eventuele veranderingen in de energiekosten die ze betalen en komen ze niet voor (onaangename) verrassingen te staan.
hier vindt u meer informatie over energiecontract bij blokverwarming (externe link)
€800 energietoeslag voor lage inkomens
De overheid heeft de eenmalige energietoeslag voor de hoge gasprijzen voor mensen met een laag inkomen opgehoogd van €200 naar €800. Bijstandsgerechtigden ontvangen dit bedrag automatisch. Voor andere groepen geldt dat niet: zij moeten zich melden bij hun gemeente. Dat geldt ook voor gepensioneerden met alleen AOW en zelfstandigen met een laag inkomen.
hier vindt u meer informatie over de energietoeslag (externe link)
Hulp van energiecoaches
In veel gemeenten zijn energiecoaches actief die vaak ook huurders kunnen adviseren en helpen om met eenvoudige maatregelen hun energieverbruik te verlagen. Gemeenten hebben voor dit jaar ook extra geld ontvangen om dit soort ondersteuning te versterken. Daaronder valt bijvoorbeeld ook de mogelijkheid om energiedisplays in te zetten. Dat kan in samenwerking met de corporatie via het project Meer Meters Maken.
hier vindt u meer informatie over Meer Meters Maken (externe link)
43
Nieuws / Tienduizenden betaalbare huurwoningen minder
« Gepost op: maart 07, 2022, 03:24:38 pm »
7 maart 2022
Het aantal sociale huurwoningen met een betaalbare huurprijs voor lage inkomens nam in een jaar tijd fors af. Van 2019 tot 2020 was er sprake van ruim 52.500 minder woningen met een huurprijs tot de ‘kwaliteitskortingsgrens’ (die ligt dit jaar op €442,46) en de lage ‘aftoppingsgrens’ (dit jaar €663,25).
Voor veel lage inkomens zijn hogere huurprijzen niet op te brengen. De Woonbond vindt deze cijfers uit het recent gepubliceerde rapport ‘de staat van de corporatiesector’ ronduit zorgwekkend. De bond dringt er bij minister De Jonge op aan te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen.
Meer betaalbare huurwoningen
De Woonbond wil dat het huurbeleid de komende jaren zorgt dat corporaties weer meer betaalbare woningen verhuren. Ook worden er steeds minder sociale huurwoningen aangeboden, terwijl lage inkomens steeds minder alternatieven hebben voor een betaalbare corporatiewoning. Dat laat zien dat het aanbod van sociale huurwoningen omhoog moet. De betaalbare sociale sector moet veel groter.
Stijgende huren en minder betaalbare woningen
Door de jaarlijkse huurverhogingen en huurverhogingen bij het opnieuw verhuren van een vrijgekomen huurwoning, verdwijnen er te veel sociale huurwoningen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat huurders met een laag inkomen steeds meer kwijt zijn aan huur. Ook als ze huurtoeslag ontvangen. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag helemaal zelf moet betalen heet ´basishuur'. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Dus des te hoger de huur boven de kwaliteitskortingsgrens, des te meer huur huurtoeslagontvangers betalen.
Minder aanbod, meer vraag
Een koopwoning of een betaalbare huurwoning in de steeds duurdere particuliere huursector is voor meer en meer huishoudens een onhaalbare kaart. Huishoudens met een laag inkomen raken hierdoor steeds meer aangewezen op de sociale huurwoningen van corporaties. Maar het aandeel sociale huurwoningen van corporaties binnen de woningmarkt daalt juist: van 29,3% naar 27,2%, waarschuwt de Autoriteit Woningcorporaties. Er worden dan ook steeds minder minder betaalbare corporatiewoningen aangeboden waardoor de wachttijden toenemen. Het aantal aangeboden sociale corporatiewoningen daalde van meer dan 210.000 woningen in 2015 tot minder dan 180.000 in 2020. Het aantal aangeboden woningen waar huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag toegang tot hebben daalde zelfs tot onder de 140.000.
Sociale huur bij particulieren nam fors af
Uit het rapport blijkt dat het aantal sociale huurwoningen bij particulieren van 2015 tot en met 2020 met een vijfde is afgenomen. Ze zijn, bijvoorbeeld doordat de WOZ-waarde sinds 2015 een rol is gaan spelen in het bepalen van de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel, makkelijker boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ te verhuren. En als ze boven die grens in de verhuur mogen, geldt er geen maximale huurprijs meer. De huurdersorganisatie wil dat het woningwaarderingsstelsel huurders weer beter gaat beschermen tegen hoge huurprijzen, en wil af van de rare knip waardoor woningen boven de grens opeens voor gigaprijzen in de verhuur kunnen.
Programma betaalbaar wonen
Minister De Jonge start half april met een programma betaalbaar wonen. Hij heeft aangegeven daarbij in ieder geval naar het huurbeleid, de huurtoeslag en het beter reguleren van de vrije sector te willen kijken. De Woonbond zit daarbij ook aan tafel.
Het aantal sociale huurwoningen met een betaalbare huurprijs voor lage inkomens nam in een jaar tijd fors af. Van 2019 tot 2020 was er sprake van ruim 52.500 minder woningen met een huurprijs tot de ‘kwaliteitskortingsgrens’ (die ligt dit jaar op €442,46) en de lage ‘aftoppingsgrens’ (dit jaar €663,25).
Voor veel lage inkomens zijn hogere huurprijzen niet op te brengen. De Woonbond vindt deze cijfers uit het recent gepubliceerde rapport ‘de staat van de corporatiesector’ ronduit zorgwekkend. De bond dringt er bij minister De Jonge op aan te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen.
Meer betaalbare huurwoningen
De Woonbond wil dat het huurbeleid de komende jaren zorgt dat corporaties weer meer betaalbare woningen verhuren. Ook worden er steeds minder sociale huurwoningen aangeboden, terwijl lage inkomens steeds minder alternatieven hebben voor een betaalbare corporatiewoning. Dat laat zien dat het aanbod van sociale huurwoningen omhoog moet. De betaalbare sociale sector moet veel groter.
Stijgende huren en minder betaalbare woningen
Door de jaarlijkse huurverhogingen en huurverhogingen bij het opnieuw verhuren van een vrijgekomen huurwoning, verdwijnen er te veel sociale huurwoningen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat huurders met een laag inkomen steeds meer kwijt zijn aan huur. Ook als ze huurtoeslag ontvangen. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag helemaal zelf moet betalen heet ´basishuur'. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Dus des te hoger de huur boven de kwaliteitskortingsgrens, des te meer huur huurtoeslagontvangers betalen.
Minder aanbod, meer vraag
Een koopwoning of een betaalbare huurwoning in de steeds duurdere particuliere huursector is voor meer en meer huishoudens een onhaalbare kaart. Huishoudens met een laag inkomen raken hierdoor steeds meer aangewezen op de sociale huurwoningen van corporaties. Maar het aandeel sociale huurwoningen van corporaties binnen de woningmarkt daalt juist: van 29,3% naar 27,2%, waarschuwt de Autoriteit Woningcorporaties. Er worden dan ook steeds minder minder betaalbare corporatiewoningen aangeboden waardoor de wachttijden toenemen. Het aantal aangeboden sociale corporatiewoningen daalde van meer dan 210.000 woningen in 2015 tot minder dan 180.000 in 2020. Het aantal aangeboden woningen waar huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag toegang tot hebben daalde zelfs tot onder de 140.000.
Sociale huur bij particulieren nam fors af
Uit het rapport blijkt dat het aantal sociale huurwoningen bij particulieren van 2015 tot en met 2020 met een vijfde is afgenomen. Ze zijn, bijvoorbeeld doordat de WOZ-waarde sinds 2015 een rol is gaan spelen in het bepalen van de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel, makkelijker boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ te verhuren. En als ze boven die grens in de verhuur mogen, geldt er geen maximale huurprijs meer. De huurdersorganisatie wil dat het woningwaarderingsstelsel huurders weer beter gaat beschermen tegen hoge huurprijzen, en wil af van de rare knip waardoor woningen boven de grens opeens voor gigaprijzen in de verhuur kunnen.
Programma betaalbaar wonen
Minister De Jonge start half april met een programma betaalbaar wonen. Hij heeft aangegeven daarbij in ieder geval naar het huurbeleid, de huurtoeslag en het beter reguleren van de vrije sector te willen kijken. De Woonbond zit daarbij ook aan tafel.
44
Nieuws / Woonbond: doorzetten huurstijging gemiste kans
« Gepost op: februari 15, 2022, 08:15:05 pm »
15 februari 2022
Huurdersorganisatie doet oproep tot huurbevriezing
De Woonbond ziet het doorzetten van de huurverhoging 2022 als een gemiste kans om iets te doen voor huurders met een smalle beurs die steeds meer van hun inkomen op zien gaan aan vaste lasten. Minister de Jonge maakte vandaag bekend dat de maximale huurverhoging voor de sociale huursector in 2022 op 2,3% ligt. Daarnaast is er een hogere huurverhoging mogelijk voor middeninkomens en huurders met een relatief lage huur. De bond roept de minister in een brief op de huren alsnog te bevriezen.
Zeker nu de verhuurderheffing verdwijnt ligt het voor de hand de betaalbaarheid van huurwoningen voor huurders te verbeteren. Onder druk van de heffing zijn de huren in de sociale sector hard gestegen. Om de heffing te betalen mochten verhuurders namelijk hogere huurverhogingen doorvoeren en werd het inflatievolgende huurbeleid losgelaten.
Gezien de stijgende energieprijzen, waar met name lage inkomens in slechte huurwoningen door worden geraakt, was op zijn minst een huurbevriezing van woningen met onzuinige labels volgens de bond op zijn plaats geweest. Dat schrijft de huurdersorganisatie aan de minister en de Tweede Kamer. Komende woensdag gaat de Kamer met minister De Jonge in debat over de huurverhoging. Voor veel huishoudens stapelen de stijgende huur, energielasten en duurdere boodschappen.
De Woonbond overlegt nog met corporatiekoepel Aedes over de huurverhogingen voor de komende jaren. Het is noodzakelijk om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. Te veel huurders komen niet of nauwelijks rond. Nu de verhuurderheffing is afgeschaft moeten huurders dat ook gaan merken in hun portemonnee. In dat kader is het goed dat minister De Jonge aangeeft dat er de komende jaren meer moet gebeuren om huren voor iedereen betaalbaar te maken. Betaalbaarheid is te lang een blinde vlek geweest in het Haagse huurbeleid.
Het is voor de Woonbond daarbij van belang dat er gekeken wordt naar betaalbaar wonen voor lage én middeninkomens.
In de vandaag aan de Kamer verstuurde brief herhaalt De Jonge het voornemen uit het regeerakkoord om middeninkomens in de sociale sector huurstijgingen tot de ‘marktconforme’ huur te willen geven. Dat betekent potentieel torenhoge huurprijzen voor sociale huurwoningen die voor veel huishoudens niet zijn op te brengen.
Huurdersorganisatie doet oproep tot huurbevriezing
De Woonbond ziet het doorzetten van de huurverhoging 2022 als een gemiste kans om iets te doen voor huurders met een smalle beurs die steeds meer van hun inkomen op zien gaan aan vaste lasten. Minister de Jonge maakte vandaag bekend dat de maximale huurverhoging voor de sociale huursector in 2022 op 2,3% ligt. Daarnaast is er een hogere huurverhoging mogelijk voor middeninkomens en huurders met een relatief lage huur. De bond roept de minister in een brief op de huren alsnog te bevriezen.
Zeker nu de verhuurderheffing verdwijnt ligt het voor de hand de betaalbaarheid van huurwoningen voor huurders te verbeteren. Onder druk van de heffing zijn de huren in de sociale sector hard gestegen. Om de heffing te betalen mochten verhuurders namelijk hogere huurverhogingen doorvoeren en werd het inflatievolgende huurbeleid losgelaten.
Gezien de stijgende energieprijzen, waar met name lage inkomens in slechte huurwoningen door worden geraakt, was op zijn minst een huurbevriezing van woningen met onzuinige labels volgens de bond op zijn plaats geweest. Dat schrijft de huurdersorganisatie aan de minister en de Tweede Kamer. Komende woensdag gaat de Kamer met minister De Jonge in debat over de huurverhoging. Voor veel huishoudens stapelen de stijgende huur, energielasten en duurdere boodschappen.
De Woonbond overlegt nog met corporatiekoepel Aedes over de huurverhogingen voor de komende jaren. Het is noodzakelijk om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. Te veel huurders komen niet of nauwelijks rond. Nu de verhuurderheffing is afgeschaft moeten huurders dat ook gaan merken in hun portemonnee. In dat kader is het goed dat minister De Jonge aangeeft dat er de komende jaren meer moet gebeuren om huren voor iedereen betaalbaar te maken. Betaalbaarheid is te lang een blinde vlek geweest in het Haagse huurbeleid.
Het is voor de Woonbond daarbij van belang dat er gekeken wordt naar betaalbaar wonen voor lage én middeninkomens.
In de vandaag aan de Kamer verstuurde brief herhaalt De Jonge het voornemen uit het regeerakkoord om middeninkomens in de sociale sector huurstijgingen tot de ‘marktconforme’ huur te willen geven. Dat betekent potentieel torenhoge huurprijzen voor sociale huurwoningen die voor veel huishoudens niet zijn op te brengen.
45
Berichten / Thuisvester: ‘Huis voorwaarde om gezond en gelukkig te zijn’
« Gepost op: december 14, 2021, 12:34:17 pm »
Pierre Hobbelen staat aan het hoofd van Thuisvester: ‘Huis voorwaarde om gezond en gelukkig te zijn’
- Er is een nijpend woningtekort. Én huizen moet snel klimaatvriendelijk worden. Pierre Hobbelen, directeur van woningcorporatie Thuisvester, staat midden in ‘de storm’. ,,Er is heel veel te doen.”
Sinds anderhalf jaar staat Hobbelen alleen aan het hoofd van de corporatie. Hij is verantwoordelijk voor ruim 17.000 woningen. In Oosterhout, Zundert, Rucphen en Geertruidenberg. ,,Je hebt in deze positie impact. Als volkshuisvester voeg je waarde toe aan het leven van mensen. Een huis is een voorwaarde om gezond en gelukkig te blijven, een basis om je verder te ontwikkelen.”
Al langer maakt Hobbelen deel uit van de leiding van Thuisvester. Enige tijd deelde hij het stuur met Johan Westra, die met pensioen is. ,,Er is voor komende periode bewust gekozen voor een eenhoofdig model. De huidige situatie vraagt om meer ondernemerschap, flexibiliteit en doortastende keuzes.”
Te weinig appartementen
Allereerst is daar het woningentekort. Voor elke sociale huurwoning zijn zo honderd - en meer - kandidaten. ,,De afgelopen tijd bouwden we jaarlijks honderd woningen, we gaan de komende periode naar jaarlijks driehonderd. Er zijn, voor een goede doorstroming, veel te weinig appartementen. Zoals voor mensen met een laag inkomen of alleenstaanden. Je hebt ouderen die in een huis met tuin wonen, maar die begeleid zouden willen worden naar een kleiner en toegankelijk appartement. Daarnaast moet je niet vergeten óók nieuwe woningen met tuin toe te voegen, want je hebt jonge gezinnen nodig voor een gezonde samenlevingsbalans. Zeker in een enorm vergrijsde stad als Oosterhout. Het is én én én. Er is heel veel te doen.”
Friends
De huidige druk op de woningmarkt vraagt om creativiteit. ,,Nieuwe woonoplossingen. Tijdelijke woningen voor spoedzoekers, bijvoorbeeld door transformatie van kantoorgebouwen tot woningen. De komende tijd onderzoeken we de zogenaamde friendscontracten en het opsplitsen van woningen.” Bij friendscontracten gaat het om enkele vrienden die gezamenlijk een woning huren.
Hobbelen denkt dat de woonvraag nog lang blijft. ,,Je kunt redeneren dat we straks te veel woningen hebben, want het geboortecijfer is lager dan het sterftecijfer. Maar de instroom via migratie zorgt voor een toenemende vraag.”
Thuisvester heeft vaker te maken met mensen in een kwetsbare positie, die extra aandacht vragen. ,,Kwetsbaar, dat woord ligt gevoelig”, benadrukt Hobbelen. Liever spreekt de corporatie over doelgroepen. ,,Het gaat om mensen met een ggz-achtergrond of een crimineel verleden. Of je hebt statushouders, die van de andere kant van de wereld hierheen zijn gekomen. Verder gaan ouderen minder snel naar een verpleeghuis. Dat gebeurt pas bij een zeer zware zorgindicatie. Dat betekent dat ouderen langer thuis blijven wonen. Ook zijn er mensen met een enorme urgentie voor een woning, bijvoorbeeld omdat ze in een lastige scheiding zitten.”
Die ontwikkelingen vragen om alertheid. ,,We moeten onze oren en ogen in de wijken openhouden.” Waar veel kwetsbare mensen in een buurt zitten, ligt ondermijning op de loer, weet Hobbelen. De laatste jaren worden die signalen sterker. ,,Ondermijning is heel gemeen, de meest kwetsbare mensen worden de dupe. Stel, Piet zit met schulden en Jan wil voor 500 euro per maand zijn garagebox huren. Wanneer je financieel alles op orde hebt, stel je eerder de vraag: leuk dat je wilt huren, maar wat ga je in de box doen?”
Ondermijning
Veel kwetsbare mensen in één straat kan leiden tot ‘een onjuiste machtsverhouding’, meent Hobbelen. ,,Eén persoon kan de informele macht krijgen en min of meer bepalen wie de nieuwe buurman wordt of mensen vragen om op de uitkijk te staan.” Zijn lijn om dat tegen te gaan: ,,Wijken met diverse huishoudinkomens en verschillende doelgroepen, dat kan door huurwoningen ook toegankelijk te maken voor hogere inkomens. Zoals vroeger het geval was.”
Nog zo'n grote uitdaging: verduurzamen. ,,We doen dat al bij jaarlijks zo'n zeshonderd tot zevenhonderd woningen.” Een maatschappelijke plicht, vindt Hobbelen. ,,Er zijn mensen die niet zo geloven in de verduurzaming van de samenleving. Ik ben precies het tegenovergestelde. Ik vind dat je naar een héle duurzame samenleving moet gaan. Ik heb twee leuke dochters en wil dat zij later in een goede wereld kunnen leven.”
Voor Thuisvester betekent dat veel investeren. ,,Voor de vuist weg: een woning op het juiste duurzaamheidsniveau brengen kost zo'n 50.000 euro.”
Verhuurdersheffing
Een beer op de weg is de verhuurdersheffing: een landelijke belasting voor het bezit van huurwoningen. In corporatieland is er al langer ergernis over. ,,Ronduit schandalig”, noemt Hobbelen de heffing, die fors drukt op de begroting. ,,Over tien jaar komen we financieel écht in de problemen. Sommige corporaties schalen nu al af en bouwen minder, om de zaak rond te krijgen. Een huis bouwen kost geld: iedere woning kost ons onder aan de streep 60.000 tot 100.000 euro, ingegeven door het feit dat we de huur laag willen houden. Ik vind dat we niet minder moeten verduurzamen en zeker niet minder moeten bouwen. Dat kunnen we maatschappelijk niet maken. Als de heffing niet verdwijnt, kunnen we over tien jaar niet doen wat we nu doen.”
- Er is een nijpend woningtekort. Én huizen moet snel klimaatvriendelijk worden. Pierre Hobbelen, directeur van woningcorporatie Thuisvester, staat midden in ‘de storm’. ,,Er is heel veel te doen.”
Sinds anderhalf jaar staat Hobbelen alleen aan het hoofd van de corporatie. Hij is verantwoordelijk voor ruim 17.000 woningen. In Oosterhout, Zundert, Rucphen en Geertruidenberg. ,,Je hebt in deze positie impact. Als volkshuisvester voeg je waarde toe aan het leven van mensen. Een huis is een voorwaarde om gezond en gelukkig te blijven, een basis om je verder te ontwikkelen.”
Al langer maakt Hobbelen deel uit van de leiding van Thuisvester. Enige tijd deelde hij het stuur met Johan Westra, die met pensioen is. ,,Er is voor komende periode bewust gekozen voor een eenhoofdig model. De huidige situatie vraagt om meer ondernemerschap, flexibiliteit en doortastende keuzes.”
Te weinig appartementen
Allereerst is daar het woningentekort. Voor elke sociale huurwoning zijn zo honderd - en meer - kandidaten. ,,De afgelopen tijd bouwden we jaarlijks honderd woningen, we gaan de komende periode naar jaarlijks driehonderd. Er zijn, voor een goede doorstroming, veel te weinig appartementen. Zoals voor mensen met een laag inkomen of alleenstaanden. Je hebt ouderen die in een huis met tuin wonen, maar die begeleid zouden willen worden naar een kleiner en toegankelijk appartement. Daarnaast moet je niet vergeten óók nieuwe woningen met tuin toe te voegen, want je hebt jonge gezinnen nodig voor een gezonde samenlevingsbalans. Zeker in een enorm vergrijsde stad als Oosterhout. Het is én én én. Er is heel veel te doen.”
Friends
De huidige druk op de woningmarkt vraagt om creativiteit. ,,Nieuwe woonoplossingen. Tijdelijke woningen voor spoedzoekers, bijvoorbeeld door transformatie van kantoorgebouwen tot woningen. De komende tijd onderzoeken we de zogenaamde friendscontracten en het opsplitsen van woningen.” Bij friendscontracten gaat het om enkele vrienden die gezamenlijk een woning huren.
Hobbelen denkt dat de woonvraag nog lang blijft. ,,Je kunt redeneren dat we straks te veel woningen hebben, want het geboortecijfer is lager dan het sterftecijfer. Maar de instroom via migratie zorgt voor een toenemende vraag.”
Thuisvester heeft vaker te maken met mensen in een kwetsbare positie, die extra aandacht vragen. ,,Kwetsbaar, dat woord ligt gevoelig”, benadrukt Hobbelen. Liever spreekt de corporatie over doelgroepen. ,,Het gaat om mensen met een ggz-achtergrond of een crimineel verleden. Of je hebt statushouders, die van de andere kant van de wereld hierheen zijn gekomen. Verder gaan ouderen minder snel naar een verpleeghuis. Dat gebeurt pas bij een zeer zware zorgindicatie. Dat betekent dat ouderen langer thuis blijven wonen. Ook zijn er mensen met een enorme urgentie voor een woning, bijvoorbeeld omdat ze in een lastige scheiding zitten.”
Die ontwikkelingen vragen om alertheid. ,,We moeten onze oren en ogen in de wijken openhouden.” Waar veel kwetsbare mensen in een buurt zitten, ligt ondermijning op de loer, weet Hobbelen. De laatste jaren worden die signalen sterker. ,,Ondermijning is heel gemeen, de meest kwetsbare mensen worden de dupe. Stel, Piet zit met schulden en Jan wil voor 500 euro per maand zijn garagebox huren. Wanneer je financieel alles op orde hebt, stel je eerder de vraag: leuk dat je wilt huren, maar wat ga je in de box doen?”
Ondermijning
Veel kwetsbare mensen in één straat kan leiden tot ‘een onjuiste machtsverhouding’, meent Hobbelen. ,,Eén persoon kan de informele macht krijgen en min of meer bepalen wie de nieuwe buurman wordt of mensen vragen om op de uitkijk te staan.” Zijn lijn om dat tegen te gaan: ,,Wijken met diverse huishoudinkomens en verschillende doelgroepen, dat kan door huurwoningen ook toegankelijk te maken voor hogere inkomens. Zoals vroeger het geval was.”
Nog zo'n grote uitdaging: verduurzamen. ,,We doen dat al bij jaarlijks zo'n zeshonderd tot zevenhonderd woningen.” Een maatschappelijke plicht, vindt Hobbelen. ,,Er zijn mensen die niet zo geloven in de verduurzaming van de samenleving. Ik ben precies het tegenovergestelde. Ik vind dat je naar een héle duurzame samenleving moet gaan. Ik heb twee leuke dochters en wil dat zij later in een goede wereld kunnen leven.”
Voor Thuisvester betekent dat veel investeren. ,,Voor de vuist weg: een woning op het juiste duurzaamheidsniveau brengen kost zo'n 50.000 euro.”
Verhuurdersheffing
Een beer op de weg is de verhuurdersheffing: een landelijke belasting voor het bezit van huurwoningen. In corporatieland is er al langer ergernis over. ,,Ronduit schandalig”, noemt Hobbelen de heffing, die fors drukt op de begroting. ,,Over tien jaar komen we financieel écht in de problemen. Sommige corporaties schalen nu al af en bouwen minder, om de zaak rond te krijgen. Een huis bouwen kost geld: iedere woning kost ons onder aan de streep 60.000 tot 100.000 euro, ingegeven door het feit dat we de huur laag willen houden. Ik vind dat we niet minder moeten verduurzamen en zeker niet minder moeten bouwen. Dat kunnen we maatschappelijk niet maken. Als de heffing niet verdwijnt, kunnen we over tien jaar niet doen wat we nu doen.”
