15 september 2020
Huurders bij corporaties met een hoge huur en laag inkomen krijgen wettelijk recht op huurverlaging.

Dat blijkt uit de vandaag gepresenteerde stukken op Prinsjesdag.

Huurverlaging
Corporatiehuurders met een hoge huur en laag inkomen krijgen recht op huurverlaging. Het gaat om huurders met een huur boven de aftoppingsgrens (ext link) en een inkomen onder de norm voor passend toewijzen geldend voor hun huishouden.

Die grenzen zijn in 2020:

    € 23.225 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
    € 31.550 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
    € 23.175 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd;
    € 31.475 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

Corporaties krijgen hier zo’n 160 miljoen korting op de verhuurderheffing voor. Met de voorgestelde regeling krijgen naar verwachting ongeveer 260.000 huurders recht op huurverlaging.

Nieuwbouw
Woningcorporaties krijgen de opdracht om snel 150.000 nieuwe woningen te bouwen. Ook moet er meer middenhuur komen. Het gaat hier overigens over al eerder gemaakte afspraken, waarbij gemeenten en corporaties nu gaan kijken of ze dit versneld kunnen uitvoeren. Verder trekt het kabinet 75 miljoen euro uit om huizen te laten verduurzamen.

Door op doodlopende weg
In een reactie laat de Woonbond weten dat het kabinet met deze begroting door gaat op de doodlopende weg van het belasten van sociale huur. Terwijl de sociale woningvoorraad juist moeit groeien. Ook moet er meer worden geïnvesteerd in betaalbaar huren en wordt er nu niets gedaan aan de onbetaalbare huren in de commerciële huursector. De bond is wel positief over het recht op huurverlaging bij een te hoge huurprijs. Dat recht hadden huurders eerst niet. Wel gaat het hier om een eenmalige regeling

Senioren met een middeninkomen moeten hogere huren gaan betalen. Dat staat in het wetsvoorstel ‘Huur en Inkomensgrenzen’, dat na het zomerreces door de Tweede Kamer wordt besproken. Huurders die de AOW-leeftijd al bereikt hebben zijn nu nog uitgezonderd van extra huurverhoging.



Financiële ruimte voor een (nog) hogere huur is er bij de meeste senioren niet. Een hypotheek krijgen voor een koopwoning of meer gaan werken om hogere woonlasten van te betalen lukt vanwege de leeftijd niet meer. Daarom werden senioren tot nu toe uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Toch mag -als het aan het kabinet ligt- ook de huur van senioren straks in grote sprongen omhoog.

Nu één inkomensgrens voor extra huurverhoging
Op dit moment is de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs. In 2020 ging het om maximaal 5,1%. Daarnaast geldt er één inkomensgrens waarboven hurende huishoudens 1,5% extra huurverhoging kunnen krijgen. In 2020 lag die grens op € 43.574, ongeacht de grootte van het huishouden. Huishoudens waarin iemand de AOW-leeftijd al bereikt had waren uitgezonderd van die extra 1,5%.

Straks vier inkomensgrenzen
In het wetsvoorstel vervalt de uitzondering voor senioren. En gaat de manier waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend op de schop. Er gaan vier verschillende inkomensgrenzen gelden. Ligt het inkomen boven een van de grenzen? Dan volgt een jaarlijkse huurverhoging die -in de meeste gevallen- veel hoger uitpakt dan de huurverhoging voor lagere inkomens.
Alleenstaanden met middeninkomen

In het wetsvoorstel staat dat bij een jaarinkomen tussen €45.938 en €55.000 de huur met 50 euro per maand omhoog mag. Bij een jaarinkomen boven de €55.000 is dat zelfs 100 euro per maand.
Stellen en gezinnen met middeninkomen

Voor meerpersoonshuishoudens gelden andere inkomensgrenzen. Bij een gezamenlijk jaarinkomen tussen €53.126 en €74.000 mag de huur straks met 50 euro per maand omhoog. Boven de €74.000 is dat 100 euro per maand.

Plafond huurverhoging boven sociale huurgrens
De huurverhogingen kunnen één keer per jaar worden doorgevoerd, totdat de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Deze maximale huurprijs ligt vaak ver boven de sociale huurgrens (€737,14 in 2020). Ook huurders die al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen krijgen dus met deze extra huurverhogingen te maken.

Lager inkomen? Dan blijft huurverhoging een percentage
De jaarlijkse, sprongsgewijze huurverhoging in euro’s geldt alléén voor huishoudens met een middeninkomen. Bij een lager inkomen geldt dat de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs blijft. Wat de huurverhoging dan wordt hangt dus sterk van de huidige huurprijs én het percentage af.  In 2020 ging het om 5,1%. Voor 2021 is het percentage nog niet bekend.

Wetsvoorstel omstreden - Tweede Kamer aan zet
Het wetsvoorstel ‘Huur en inkomensgrenzen’ is op vele punten omstreden (externe site). Op de internetconsultatie die de overheid over dit wetsvoorstel hield is dan ook massaal gereageerd. Door de Woonbond en huurdersorganisaties, maar ook door veel individuele huurders. Woonbond, huurders en corporaties vinden de huurverhogingsstappen te hoog. Dat heeft het kabinet nog niet op andere gedachten kunnen brengen.  Na het zomerreces is de Tweede Kamer dus aan zet.

7 juli 2020
Als het aan het kabinet ligt komen 140.000 woningzoekenden niet langer in aanmerking voor een betaalbaar huurhuis, terwijl ze met hun inkomen nauwelijks een alternatief hebben. Dat is volgens Aedes en de Woonbond het gevolg van het verlagen van de toewijzingsgrens voor alleenstaanden naar 35.938 euro. Minister Ollongren stuurde hierover gisteren een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer.

Aedes en de Woonbond maken zich ernstig zorgen over een grote groep woningzoekenden: ‘Er is woningnood, deze mensen staan vaak al jaren op de wachtlijst. Starters en senioren hebben met deze nieuwe regels geen enkele kans meer op een betaalbaar huis. Voor een sociale huurwoning komen alleenstaanden niet meer in aanmerking, middenhuur is er nauwelijks en voor dure vrije sectorhuur en koop verdienen ze te weinig. In een periode dat mensen al onzeker zijn over hun inkomen, zorgt het kabinet voor nog meer onzekerheid over een eigen thuis en ontneemt het nog eens 140.000 mensen het zicht daarop.’

Eerlijke inkomensgrenzen
In plaats van de twee inkomensgrenzen die minister Ollongren voorstelt, willen de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders drie inkomensgrenzen voor woningzoekenden: voor alleenstaanden tot 39.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 43.000 euro en voor (grote) gezinnen tot 53.000 euro.

Minister Ollongren verlaagt echter de inkomensgrens voor alleenstaanden van 39.000 naar 35.938 euro en houdt vast aan een grens van 43.126 euro voor gezinnen. Ook grote gezinnen komen daardoor in de problemen; verdienen ze net iets meer – een laag middeninkomen – dan vallen ze al buiten de boot.

‘Logisch dat het kabinet de inkomensgrenzen koppelt aan de grootte van het huishouden. Maar doe het dan op een eerlijke manier. Zodat zoveel mogelijk woningzoekenden aan een huis kunnen komen’, aldus Aedes en de Woonbond.

[bron:woonbond]

2 juli 2020
Intentieverklaring woningcorporaties West- en Hart van Brabant
Elkaar ondersteunen als investeringsopgaven voor een van hen te fors zijn

Jaarlijks maken woningcorporaties afspraken met gemeenten en huurdersverenigingen over de opgaven en uitdagingen op het gebied van de sociale huisvesting. In veel gevallen vereist de invulling van deze opgaven forse investeringen. Daarnaast moeten zij investeren in verduurzaming terwijl vanuit de inzet op betaalbaarheid en de toenemende belastingdruk inkomsten afnemen en kosten stijgen. De grenzen van de financiële ruimte bij corporaties komen hierdoor in zicht.

In lijn met de adviezen die in het Aedes rapport over de opgaven en middelen zijn gegeven is op initiatief van woningcorporaties Woonkwartier, Leystromen en Thuisvester een intentieverklaring opgesteld. Twaalf Brabantse corporaties maken hierin duidelijk dat ze uitdagingen in de regio West- en Hart van Brabant gezamenlijk aan willen gaan en bereid zijn bij te springen als de maatschappelijke opgaven voor sommige corporaties te fors zijn zodat huurders en woningzoekenden hiervan niet de dupe worden. Op 29 juni is deze unieke intentieverklaring door alle partijen ondertekenend.

De woningmarktregio West Brabant - Hart van Brabant wil een leefbare, duurzame en economisch sterke regio zijn voor bewoners, bedrijven en bezoekers, die voorbereid is op de toekomst. Dat vereist een betaalbare en toegankelijke woningmarkt met een evenwichtige diverse woningaanbodspreiding en een toekomstbestendige woningvoorraad in een aantrekkelijke woonomgeving. Om dit te realiseren zijn en blijven er grote investeringen op het gebied van nieuwbouw, transformatie en onderhoud nodig.

In de regio’s is deels sprake van groei maar ook van krimp van de bevolking en zijn er verschillen tussen de economische ontwikkeling van stedelijke en landelijke gebieden en verschillen in woonwensen van jongeren en ouderen. Tevens is er een afname van de huishoudenssamenstelling waardoor er meer woningen nodig zijn. Daarnaast is er een toename van de vraag als gevolg van extramuralisering van de zorg, uitstroom van de maatschappelijke opvang en taakstelling voor statushouders. Ook hier moeten nieuwe woonoplossingen voor ontwikkeld en gebouwd worden.

De woningmarktregio corporaties zien deze gezamenlijke opgaven en de investeringen die daarvoor nodig zijn. Zij hebben een lange traditie van samenwerken en hebben in het verleden al aangetoond hierin daadkrachtig te zijn. Met het ondertekenen van deze intentieverklaring spreken zij als grondhouding op bestuurlijk niveau de bereidheid uit bij te springen als deze maatschappelijke opgaven voor sommige corporaties te fors zijn

Deelnemende corporaties uit het woningmarktgebied West- en Hart van Brabant zijn:
Woningcorporatie Alwel - Woningstichting Casade - Laurentius - Leystromen - Stadlander - TBV Wonen - Thuisvester
Tiwos - Woningstichting Woensdrecht  - WonenBreburg  - Woonkwartier  en Woonvizier.

3 juni 2020
Een groot deel van bewoners geeft aan dat hun inkomen onzeker is of wordt

Thuisvester meet en monitort continu hoe bewoners de dienstverlening ervaren. De meeste bewoners zijn, ook in de Coronatijd waarin de dienstverlening is aangepast, hier tevreden over. Afgelopen april werden aanvullende vragen gesteld over hoe bewoners deze Coronatijd ervaren. Hieruit kwamen verontrustende cijfers naar voren;16% voelt zich eenzamer, 23% maakt zich meer zorgen en 16% geeft aan dat het inkomen onzeker is of wordt.

Begin april gaf Thuisvester bij de keuze om in deze crisistijd toch huurverhoging door te voeren aan dat zij dat geld onder andere nodig had om er te kunnen zijn voor de bewoners die hun baan verliezen of tijdelijk minder inkomen hebben. Inmiddels ziet ze dat ze goed benaderbaar- en bereikbaar is omdat bewoners haar in toenemende mate weten te vinden en aankloppen voor ondersteuning. Op basis van de inzichten vanuit de metingen verwacht ze dat er helaas nog meer bewoners een beroep op haar gaan doen de aankomende maanden. Thuisvester kan nu laten zien dat ze er echt zijn voor die bewoners.

Verschillende mogelijkheden
Thuisvester biedt verschillende mogelijkheden voor ondersteuning van bewoners die betaalproblemen krijgen. Zo sluit ze betalingsregelingen af met bewoners of is er uitstel van betaling mogelijk. Daarnaast is het voor sommige bewoners van sociale huurwoningen die relatief te duur wonen mogelijk om huurbevriezing of verlaging aan te vragen.

Maatwerk
Het is ontzettend belangrijk dat mensen geen drempel voelen. Als u door de huidige situatie voor een financiële uitdaging komt te staan, neem dan contact op met Thuisvester. Zij bekijken welke opties er voor u zijn en wat de meest passende oplossing is voor uw situatie.

14 mei 2020
De korting op de verhuurderheffing levert in een paar jaar tijd 80.000 nieuwe woningen op, maakt het ministerie van Binnenlandse Zaken vandaag bekend. De Woonbond is blij dat corporaties de korting aanpakken om iets te doen tegen het enorme tekort aan betaalbare sociale huurwoningen. Het succes van de korting laat zien dat de verhuurderheffing een grote sta-in de weg is bij het oplossen van de wooncrisis. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: 'We moeten de blokkade van de heffing juist nu weg meenemen om snel meer betaalbare huurwoningen te realiseren.'

Afgelopen Prinsjesdag werd bekend gemaakt dat corporaties korting konden krijgen op de verhuurderheffing, de heffing op sociale huurwoningen die in 2013 is ingevoerd en de sociale huursector jaarlijks ongeveer 1,7 miljard euro kost. De regeling voor 1 miljard euro, die tien jaar zou lopen, is in het eerste half jaar al overschreden. Minister Ollongren laat in een brief aan de Kamer weten dat de regeling voorziet in een behoefte, maar ze geen andere mogelijkheid ziet dan de regeling te sluiten.

De Woonbond pleit ervoor de verhuurderheffing te schrappen of de kortingsmaatregel op zijn minst fors uit te breiden. Winkels: ‘Er is veel meer nodig om het tekort aan betaalbare huurwoningen op te lossen. Zo komt er geld vrij om de wooncrisis aan te pakken en houden we de bouwers aan het werk in een moeilijke economische periode.’ Afschaffing van de verhuurderheffing geeft corporaties de mogelijkheid om meer te bouwen, terwijl de huren gematigd worden.

Persbericht :Woonbond

1 mei 2020
De belasting op sociale huurwoningen, de verhuurderheffing, heeft tot gevolg dat woningcorporaties tienduizenden huizen minder kunnen bouwen. Dat schrijven onderzoeksbureaus Companen en Thésor. ‘Het is wooncrisis en steeds meer gezinnen zitten met smart op een betaalbare huurwoning te wachten. Ongelooflijk dat het kabinet nog steeds vasthoudt aan de verhuurderheffing’, stellen opdrachtgevers VNG, Woonbond en Aedes. ‘In de huidige crisis is het al helemaal niet meer verantwoord.’

Sinds 2013 betalen verhuurders een belasting over sociale huurwoningen. De verhuurderheffing is nu 1,7 miljard euro per jaar en loopt per jaar verder op. Zo’n 95 procent daarvan wordt betaald door woningcorporaties. Aedes, VNG en Woonbond gaven samen opdracht een evaluatie van de belasting uit te voeren, vooruitlopend op de evaluatie van het ministerie van BZK.

Fors minder investeringen
Onderzoeksbureaus Companen en Thésor keken zowel naar de aanleiding van de heffing als naar de financiële en volkshuisvestelijke effecten. De onderzoekers concluderen dat de verhuurderheffing een substantieel negatief effect heeft op investeringen van corporaties. Corporaties worden door het fiscaal beleid achtergesteld ten opzichte van commerciële en particuliere verhuurders, aldus de onderzoekers.

De verhuurderheffing is tijdens de economische crisis ingesteld om het begrotingstekort te verminderen. Tonny van de Ven, waarnemend Aedes-voorzitter: ‘Absurd om dat te doen met een belasting op sociale huurwoningen, waar juist mensen met beperkte inkomens van afhankelijk zijn. Het was een crisisheffing, maar hij staat structureel in de rijksbegroting en stijgt nog steeds.’

Funest voor woningbouw
De verhuurderheffing roomt de inkomsten van corporaties fors af, hun ‘operationele kasstromen’ dalen sinds 2013. Dat gaat rechtstreeks ten koste van hun mogelijkheden om te investeren in bijvoorbeeld nieuwbouw en verduurzaming, terwijl dat tegelijkertijd ambities van overheidsbeleid zijn. Corporaties zouden zich failliet investeren als ze dat volledig op basis van leningen doen: geld lenen kost geld. De onderzoekers becijferden dat corporaties zonder de verhuurderheffing hun nieuwbouwproductie zouden kunnen verdubbelen.

Albert Vermuë, directeur Fysieke Leefomgeving VNG: ‘Juist nu, in deze crisistijd, is het van belang dat woningcorporaties kunnen investeren in woningbouw. Het is absoluut urgent dat we de bouw aan de gang blijven houden en kunnen investeren in betaalbare woningen. Door de heffing wachten al te veel mensen op een fatsoenlijke woning.'

‘Niet op huurders verhalen’
Het was de bedoeling van het kabinet dat corporaties het geld voor de verhuurderheffing binnen zouden halen door efficiënter te werken en door meer woningen te verkopen en de huren te verhogen. Corporaties hebben inderdaad hun bedrijfslasten fors teruggebracht, maar verdere besparingen zijn nauwelijks nog mogelijk, aldus de onderzoekers. Gezien de druk op de woningmarkt kunnen corporaties onvoldoende geld genereren met verkoop. En corporaties zijn terughoudend met huurverhoging om hun huren betaalbaar te houden.

Paulus Jansen, directeur Woonbond: ‘Terecht. In feite is de verhuurderheffing een huurdersbelasting en worden corporaties gebruikt als belastingkantoor. Maar het is onacceptabel die rechtstreeks op huurders te verhalen, we sloten niet voor niks het Sociaal Huurakkoord.’

Meer belasting dan commerciële verhuurders
De onderzoekers maakten ook een analyse van de belastingdruk voor verschillende typen verhuurders. Het beeld is vaak dat financieringsvoorwaarden corporaties een voordeel geven op commerciële verhuurders. Door de verhuurderheffing en de stapeling met VPB en ATAD liggen de verhoudingen juist tegenovergesteld. Corporaties, die voor grote maatschappelijke opgaven staan, hebben een fors hogere belastingdruk dan institutionele beleggers en particuliere verhuurders.

16 april 2020
De Federatie van Huurders in de Commerciële Sector roept de Tweede Kamer met een petitie op om, tijdens de Coronacrisis, te zorgen voor eerlijke en betaalbare huurprijzen in de vrije sector. Huurders en woningzoekenden kunnen de petitie vanaf vandaag ondertekenen.

‘Elk moreel kompas ontbreekt bij verhuurders’ zegt Wisso Wissing van de Federatie. ‘Zelfs tijdens de Coronacrisis worden de huren verhoogd terwijl veel huurders hun inkomen zien dalen. Wij willen dat de politiek maatregelen neemt om huurverhogingen te stoppen, huurverlaging mogelijk te maken en maatregelen te nemen die het woonrecht boven de marktwerking plaatsen.’

De Woonbond steunt de actie van de Federatie van huurders in de Commerciële sector. Woonbonddirecteur Paulus Jansen: ‘De gigantische huurprijzen in de vrije sector zijn voor velen onbetaalbaar. Daar moet echt iets aan gebeuren.’

De Federatie pleit voor het verlagen van huurprijzen bij huurders die te veel van hun inkomen kwijt zijn aan huur en het beperken van de jaarlijkse huurverhoging tot inflatie. Nu geldt er in de vrije sector geen wettelijke beperking voor de jaarlijkse huurverhoging, die dan ook vaak erg hoog is.

De volledige petitie is te vinden op: Eerlijkehuren petities (externe link)

De Federatie bestaat uit huurdersverenigingen en bewonerscommissies van woningen uit de commerciële sector in Nederland en is aangesloten bij de Woonbond.